Специалист перезвонит вам в течение 2 минут
Рабочее время: Пн-Пт c 10:00 до 19:00
Отправляя форму, вы даете согласие на обработку персональных данных
Ваша заявка принята в обработку.
Мы используем файлы cookie, чтобы собирать статистику и улучшать работу сайта. Подробности — в политике конфиденциальности.
Гарантия юридической чистоты сделки за счет многолетнего опыта наших экспертов
25-40% в зависимости от стратегии инвестирования
Инвестиции обеспечены ликвидным залогом
Аналитики проверяют сделки, исключая риски
Инвестор не участвует в операционных процессах
Вам позвонит эксперт, разберет ситуацию, ответит на вопросы и подберет оптимальное решение.
Инвестиции в недвижимость вызывают интерес: как бы ни менялась экономическая ситуация, направление стабильно возвращает вкладываемые средства в периоды кризисов. Это вложение — прибыльное и материальное. Это не акции или криптовалюта, которые нельзя потрогать руками, а физический объект.
В статье рассмотрены основные вопросы инвестиций в недвижимость.
Целью для инвестиций в недвижимое имущество выступает заработок и сохранение средств. Вы можете не работать с активом, чтобы получать доход, а купить квартиру или другой объект, сохранив деньги. Можно приобрести недвижимость для перепродажи, сдачи в аренду или землю для строительства.
Существует порядок, опираясь на который вы инвестируете.
Когда составлен четкий план, учтены все риски, вы уверены, что хотите вложиться, можно приступать к деятельности.
Ниже представлены основные варианты вложений в недвижимость.
Покупка жилой недвижимости — простой вариант вложений. Инвестиционная квартира появляется тогда, когда решен жилищный вопрос, и есть средства.
Такой вид заработка привлекает новичков в инвестировании. Но есть вероятность просчитаться, купив неликвидный объект, который сложно продать или сдать, либо требуется вложить много денег. Готовая квартира — относительно безопасная инвестиция. Дом сдан, строительство не заморозят. Можно оценить район, транспорт, социальные объекты. Это влияет на привлекательность квартиры для дальнейшей сдачи или перепродажи.
Инвесторов привлекает цена. Она обычно ниже, чем в готовых квартирах. Но рисков здесь больше. Нет уверенности, что застройщик выполнит свои обязательства в срок. Потребуются дополнительные вложения. Например, на ремонт. Процесс растягивается во времени: сразу пользоваться купленной квартирой не получится.
Этот объект нужно сначала выбрать, а затем регулярно с ним взаимодействовать. Ремонт, подбор арендаторов, контроль пожарной безопасности и т.д.
Это приносит доход на регулярной основе. О популярности этого направления свидетельствует активность инвесторов.
Рисунок 1. Соотношение инвестиций
Оба направления в диаграмме предполагают участие профессиональных инвесторов. В России постепенно сокращается интерес к коммерческим объектам. Очевидным стал высокий спрос на квартиры, наблюдающийся в 2022-2023 годах.
Выдача займов под залог недвижимости позволяет заработать больше, точно получив свои деньги обратно. Смысл процесса: заемщик берет деньги у инвестора, чтобы вернуть их с процентами после срока договора. Гарантией выступает недвижимость. В течение последних лет займы между физлицами находятся под жестким контролем со стороны налоговой. Эти сделки в росреестре заключаются сложно. Поэтому инвесторы находят надежного брокера, который проводит сделку. Вложения имеют высокий доход, низкий уровень риска.
Схема выглядит так:
Рисунок 2. Инвестиции в залоговую недвижимость
Требуется наличие посредника, то есть брокера, который использует в работе свои банки-партнеры. В результате заемщик кредитуется на стандартных условиях, а затем инвестор перекупает право требования по кредиту в свою пользу.
Такие инвестиции имеют преимущества в виде невысоких рисков невозврата денежных средств, ежемесячных выплат и высоких процентов. Здесь есть один вид риска — поиск надежного брокера. Если компания-посредник не будет работать правильно, либо будет нацелена на мошенничество или сговор с заемщиком, то вместо прибыли инвестора ждут долгие судебные разбирательства.
Загородные дома — менее ликвидный актив, чем квартиры. Они дороже, продаются дольше, а для их оценки важны несколько другие критерии. Например, влияет на цену удаленность от границ города, направление, наличие рядом водоемов или лесных массивов.
Здесь нужны специфические знания, подробное погружение в тему либо взаимодействие с профессионалами. Продажа домов может затянуться. Продать объект за 1-3 месяца удается нечасто. Закрытие сделки занимает от 6 месяцев.
В данном случае придется знать, как оценить объект, как это сделать с поправкой на рынок другой страны. Когда у вас нет опыта, либо вы не находились в другой стране длительно, причем не как турист, то выбрать недвижимость, провести сделку будет сложно. Здесь, как с брокерами, придется найти грамотного, достаточно опытного, честного специалиста. Иначе есть финансовый риск купить неликвидный объект либо столкнуться с юридическими проблемами.
Такие квартиры выигрывают на фоне остальных из-за низкой цены. Чтобы получить прибыль от сделки, обратите внимание на юридические нюансы. Если инвестор не может сам изучить эту тему, можно обратиться к компаниям, которые работают с такими сделками.
Привлечение юрлиц, которые примут финансовое участие в покупке, позволит более глубоко проверить чистоту, безопасность сделки, у таких компаний есть свой штат юристов, риелторов. Но после этого прибыль будет разделена пропорционально долям.
В этом случае инвестор обращается к компании, которая выбирает объект для вложения денег. Придется заплатить комиссию, но это оправдано. У таких юрлиц есть банки-партнеры, сотрудники, которые проведут глубокую оценку объекта.
Тщательный анализ помогает снизить риски, получив прибыль за более короткий срок.
В сети есть тематические форумы, можно почитать блоги экспертов, посмотреть видео. Материала много, он бесплатный. Однако для вкладывающего, особенно если он не имеет опыта, есть риски. Насколько можно доверять участникам форумов? Имеет ли эксперт, который ведет свой блог, достаточную компетенцию?
В таком объеме информации легко попасть на непрофессионалов или мошенников. Тщательно проверяйте того, кто выступает экспертом или дает советы. Если прислушаться к тому, кто разбирается в сути вопроса, то можно заработать деньги.
Недвижимость, которая находится далеко от транспортных узлов, магистралей, неликвидна.
Если сегодня к этому дому можно доехать на автобусе, а вы видели проект города, знаете, что здесь будет станция метро. Это значит, что в перспективе объект подорожает.
Бывают обратные ситуации. Рядом с домом или магазином есть остановка. Но город планирует строить метро, остановку снесут надолго, если не навсегда, а вокруг будут строительные леса. Для коммерческого объекта, которому нужна проходимость, это большой минус.
Оцените ситуацию, следите за изменениями, которые затрагивают ваш объект.
Квартиры одинакового метража в доме из аналогичных материалов, но в разных районах, отличаются по цене существенно. Например, в Москве ситуация выглядит следующим образом:
Таблица 1. Цена 1 кв. метра в районах Москвы
С течением времени меняются тенденции. С ростом цены квадратного метра стали набирать популярность квартиры с небольшим метражом. А на фоне того, что молодые люди все позже заводят семьи, но хотят уехать от родителей, особенно в столицу, жить отдельно — вырос спрос на студии.
Важно ориентироваться не только на то, что происходит сейчас. Стоит попытаться понять, как будет развиваться ситуация в будущем. Особенно если вы приобретаете недвижимость на ранней стадии строительства, чтобы ее можно было использовать для получения прибыли, придется потратить время.
Планировка квартиры влияет на качество жизни в ней, а также на возможность ее использования для тех целей, которые вы выбрали при составлении бизнес-плана по инвестициям.
Не всегда большая площадь или много комнат — хорошо. Более важны другие факторы.
Сейчас не так много откровенно неудачных планировок. Но если вам такая попалась, лучше отказаться от инвестирования.
Большие объекты дороже, их сложнее продать. Придется потратить больше средств на ремонт, эксплуатацию.
Иногда в небольшой по метражу квартире можно разместить все, что нужно. Для инвестирования подойдет такой вариант. Задача — найти минимальную площадь, которую вы будете использовать с максимальной эффективностью.
Кроме общеизвестного правила, что квартиры на первом и последнем этаже ценятся меньше всего, играет роль также их расположение в самом доме.
Обратите внимание на этажность секций, если в доме их несколько.
При выборе квартиры для инвестиций, рассматривается весь ЖК, оценивается класс жилья. Класс — это все характеристики, которые влияют на объект.
Параметры:
Всего есть 4 класса:
Существуют трофейные квартиры, расположенные недалеко от Кремля или на Патриарших прудах, например. Это уникальная недвижимость по высокой цене.
В качестве негативных факторов чаще всего называют:
После активного 2023 года, когда были побиты все рекорды по количеству сделок, ситуация стала более спокойной.
Рынок затих в ожидании всплеска. Покупатели надеются на снижение цен, а продавцы — на рост.
Прогнозируется стабилизация цен на новостройки в текущем периоде, их рост следующие 2 года. На вторички цены упадут, а в 2025-2026 годах вырасти не более уровня инфляции. Высокие ставки по ипотеке приведут к стагнации.
Инвестиция в недвижимость — это покупка, продажа или сдача в аренду. Это методы, схемы, с помощью которых можно либо заработать, либо уйти в минус. Рассмотрим, на что обратить внимание.
Первое, что важно знать: апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Поэтому жильцы заключают договор аренды, а не найма. Здесь речь идет о доверительном управлении, когда всеми вопросами занимается управляющая компания.
Владельцу не обязательно решать все вопросы с жильцами самому. Однако есть случаи обмана, когда помещение сдавалось по цене выше оговоренной, а разницу менеджер забирал себе. Если у представителя УК нет достаточной мотивации, ваши апартаменты будут простаивать длительный срок без жильцов.
Есть риск, что строительство заморозят или перенесут срок сдачи. Но на этом можно заработать приличную сумму, если не ошибиться с выбором застройщика, района, площади квартиры.
На рынке, где есть много новостроек, «убитая» квартира будет выглядеть неликвидной, цена ее будет меньше. Это же касается юридических проблем.
Приобретая такую недвижимость, произведите расчет: найдите разницу между затратами, возможной прибылью. Важно, чтобы значение не было отрицательным. Примерно представить сумму заработка можно после проведения тщательного анализа, оценки объекта.
В этом случае получателю ипотеки намного легче выполнят обязательства перед банком, ведь платежи по ипотеке помогает платить арендатор. Это рабочая схема, но есть особенность: важно наличие постоянных жильцов.
Сдавать недвижимость посуточно — выгодно, но требует ресурсов. Во-первых, постоянно будьте на связи с арендаторами, вести активный поиск. Во-вторых, необходимо поддерживать внешний вид апартаментов. Регулярно делать уборку, косметический ремонт, менять мебель, так как внешний вид изнашивается быстро.
Недвижимость можно либо купить, либо взять в долгосрочную аренду.
Такой союз называется коллективными инвестициями. Несколько инвесторов объединяют капитал для приобретения жилья и далее совместно им распоряжаются. Прибыль делится между всеми участниками.
Совместный капитал дает больше возможностей. Но важно все прописать в договоре, избегать разногласий.
Это способ инвестировать в недвижимость без покупки недвижимости. С акциями строительных компаний вы заработаете на ценных бумагах, а не на самих объектах.
Это достаточно популярный вид инвестиций, но здесь важно дополнительно уметь торговать на фондовом рынке.
Доходность инвестиций зависит от расчетов, бизнес-плана. Вариант «чем больше вложил, тем больше доход» здесь не работает. Так как можно купить дорогой неликвид.
Размер первоначального взноса по инвестиционной ипотеке стандартный, он составляет не менее 15-20% от цены объекта.
Назвать точную цифру невозможно, так как ситуация на рынке меняется. Например, раньше инвесторы активно использовали льготные программы, но со стороны правительства были введены ограничения. Сейчас инвестору приходится искать максимально дешевые варианты ипотеки. Но высокая ключевая ставка значительно ограничивает возможности. Допустимыми будут траншевая ипотека, программа рассрочки.
Покупая квартиру в качестве объекта инвестирования, будьте готовы к дополнительным расходам. Особенно это касается недвижимости, купленной на ранних этапах стройки.
Расходы понадобятся, когда была куплена проблемная квартира в плохом состоянии. Иногда расходы достигают 100% стоимости жилья. Это удлиняет срок возврата инвестиций.
При покупке квартиры в ипотеку важно составить бизнес-план с расчетом доходности. Например:
Таблица 3. Пример вычисления доходности инвестиции (рентабельность)
В этом случае важна консультация опытного риелтора, так как инвестор покупает квартиру в новостройке, чтобы перепродать ее через два года. Рост цены сложно спрогнозировать самостоятельно. Многое зависит от сроков окончания строительства. Здесь поможет специалист, который знает рынок, его тенденции.
Недвижимость в качестве инвестиции можно рассматривать с разных сторон. Здесь есть как риски, так и преимущества.
Аргументы «за»:
Доводы «против»:
Вложения в недвижимость приносят доход в любой экономической обстановке. Не зря же этот вариант настолько популярен. Но меняется ситуация на рынке, спрос, виды ликвидных объектов, законодательство. За всем этим важно следить, вовремя реагировать, чтобы не уйти в минус.
Для повышения эффективности важно разобраться в теме, понимать, что происходит на рынке. Необходимо тщательно проводить оценку объектов, общей ситуации, перед тем как вложить деньги.
Если для инвестора это сложно, то стоит рассмотреть привлечение компании, которая возьмет на себя эти обязательства, будет управлять объектом.
Инвестиции, привлеченные в недвижимость — вариант высокодоходного вложения, если вы обладаете достаточными средствами, готовы к дополнительным расходам, имеете просчитанный бизнес-план. Важно внимательно контролировать рынок, выбирать тот объект, который принесет доход.
