Покупка недвижимости с дисконтом

Виды недвижимости для инвестиций

Ниже представлены основные варианты вложений в недвижимость.

Дома и квартиры

Покупка жилой недвижимости — простой вариант вложений. Инвестиционная квартира появляется тогда, когда решен жилищный вопрос, и есть средства.

Такой вид заработка привлекает новичков в инвестировании. Но есть вероятность просчитаться, купив неликвидный объект, который сложно продать или сдать, либо требуется вложить много денег. Готовая квартира — относительно безопасная инвестиция. Дом сдан, строительство не заморозят. Можно оценить район, транспорт, социальные объекты. Это влияет на привлекательность квартиры для дальнейшей сдачи или перепродажи.

Объект на этапе строительства

Инвесторов привлекает цена. Она обычно ниже, чем в готовых квартирах. Но рисков здесь больше. Нет уверенности, что застройщик выполнит свои обязательства в срок. Потребуются дополнительные вложения. Например, на ремонт. Процесс растягивается во времени: сразу пользоваться купленной квартирой не получится.

Коммерческая

Этот объект нужно сначала выбрать, а затем регулярно с ним взаимодействовать. Ремонт, подбор арендаторов, контроль пожарной безопасности и т.д.

Это приносит доход на регулярной основе. О популярности этого направления свидетельствует активность инвесторов.

Рисунок 1. Соотношение инвестиций

Оба направления в диаграмме предполагают участие профессиональных инвесторов. В России постепенно сокращается интерес к коммерческим объектам. Очевидным стал высокий спрос на квартиры, наблюдающийся в 2022-2023 годах.

Займы под залог недвижимости

Выдача займов под залог недвижимости позволяет заработать больше, точно получив свои деньги обратно. Смысл процесса: заемщик берет деньги у инвестора, чтобы вернуть их с процентами после срока договора. Гарантией выступает недвижимость. В течение последних лет займы между физлицами находятся под жестким контролем со стороны налоговой. Эти сделки в росреестре заключаются сложно. Поэтому инвесторы находят надежного брокера, который проводит сделку. Вложения имеют высокий доход, низкий уровень риска.

Схема выглядит так:

Рисунок 2. Инвестиции в залоговую недвижимость

Требуется наличие посредника, то есть брокера, который использует в работе свои банки-партнеры. В результате заемщик кредитуется на стандартных условиях, а затем инвестор перекупает право требования по кредиту в свою пользу.

Такие инвестиции имеют преимущества в виде невысоких рисков невозврата денежных средств, ежемесячных выплат и высоких процентов. Здесь есть один вид риска — поиск надежного брокера. Если компания-посредник не будет работать правильно, либо будет нацелена на мошенничество или сговор с заемщиком, то вместо прибыли инвестора ждут долгие судебные разбирательства.

Загородная недвижимость

Загородные дома — менее ликвидный актив, чем квартиры. Они дороже, продаются дольше, а для их оценки важны несколько другие критерии. Например, влияет на цену удаленность от границ города, направление, наличие рядом водоемов или лесных массивов.

Здесь нужны специфические знания, подробное погружение в тему либо взаимодействие с профессионалами. Продажа домов может затянуться. Продать объект за 1-3 месяца удается нечасто. Закрытие сделки занимает от 6 месяцев.

Покупка недвижимости за рубежом

В данном случае придется знать, как оценить объект, как это сделать с поправкой на рынок другой страны. Когда у вас нет опыта, либо вы не находились в другой стране длительно, причем не как турист, то выбрать недвижимость, провести сделку будет сложно. Здесь, как с брокерами, придется найти грамотного, достаточно опытного, честного специалиста. Иначе есть финансовый риск купить неликвидный объект либо столкнуться с юридическими проблемами.

Покупка залоговой недвижимости

Такие квартиры выигрывают на фоне остальных из-за низкой цены. Чтобы получить прибыль от сделки, обратите внимание на юридические нюансы. Если инвестор не может сам изучить эту тему, можно обратиться к компаниям, которые работают с такими сделками.

Долевое участие

Привлечение юрлиц, которые примут финансовое участие в покупке, позволит более глубоко проверить чистоту, безопасность сделки, у таких компаний есть свой штат юристов, риелторов. Но после этого прибыль будет разделена пропорционально долям.

Самостоятельная покупка

В этом случае инвестор обращается к компании, которая выбирает объект для вложения денег. Придется заплатить комиссию, но это оправдано. У таких юрлиц есть банки-партнеры, сотрудники, которые проведут глубокую оценку объекта.

Выбор вариантов: на что обратить внимание?

Тщательный анализ помогает снизить риски, получив прибыль за более короткий срок.

Мнение специалистов и чтение форумов

В сети есть тематические форумы, можно почитать блоги экспертов, посмотреть видео. Материала много, он бесплатный. Однако для вкладывающего, особенно если он не имеет опыта, есть риски. Насколько можно доверять участникам форумов? Имеет ли эксперт, который ведет свой блог, достаточную компетенцию?

В таком объеме информации легко попасть на непрофессионалов или мошенников. Тщательно проверяйте того, кто выступает экспертом или дает советы. Если прислушаться к тому, кто разбирается в сути вопроса, то можно заработать деньги.

Оценка транспортной доступности

Недвижимость, которая далеко от транспортных узлов, магистралей, неликвидна.

Если сегодня к этому дому можно доехать на автобусе, а вы видели проект города, знаете, что здесь будет станция метро. Это значит, что в перспективе объект подорожает.

Бывают обратные ситуации. Рядом с домом или магазином есть остановка. Но город планирует строить метро, остановку снесут надолго, если не навсегда, а вокруг будут строительные леса. Для коммерческого объекта, которому нужна проходимость, это большой минус.

Оцените ситуацию, следите за изменениями, которые затрагивают ваш объект.

Оценка района

Квартиры одинакового метража в доме из аналогичных материалов, но в разных районах, отличаются по цене существенно. Например, в Москве ситуация выглядит следующим образом:

Таблица 1. Цена 1 кв. метра в районах Москвы

Какой тип квартиры выбрать?

С течением времени меняются тенденции. С ростом цены квадратного метра стали набирать популярность квартиры с небольшим метражом. А на фоне того, что молодые люди все позже заводят семьи, но хотят уехать от родителей, особенно в столицу, жить отдельно — вырос спрос на студии.

Важно ориентироваться не только на то, что происходит сейчас. Стоит попытаться понять, как будет развиваться ситуация в будущем. Особенно если вы приобретаете недвижимость на ранней стадии строительства, чтобы ее можно было использовать для получения прибыли, придется потратить время.

Выбор планировки

Планировка квартиры влияет на качество жизни в ней, а также на возможность ее использования для тех целей, которые вы выбрали при составлении бизнес-плана по инвестициям.

Не всегда большая площадь или много комнат — хорошо. Более важны другие факторы.

1. Для кого предназначена квартира? Например, вы будете сдавать ее посуточно или семье на долгий срок.
2. Какая форма комнат, есть ли скошенные углы. Все это усложнит дизайн, потребуются дополнительных решений, которые удорожают объект.
3. Размеры помещений. Несоразмерно большая или слишком маленькая площадь создает дополнительные неудобства.
4. Размер холлов, коридоров. Иногда это бесполезная площадь, которую можно было бы использовать более эффективно.
5. Количество света. Светлая квартира кажется просторнее, ее легче сдать или продать, она производит лучшее впечатление.
6. Возможность перепланировки.

Сейчас не так много откровенно неудачных планировок. Но если вам такая попалась, лучше отказаться от инвестирования.

Небольшие площади

Большие объекты дороже, их сложнее продать. Придется потратить больше средств на ремонт, эксплуатацию.

Иногда в небольшой по метражу квартире можно разместить все, что нужно. Для инвестирования подойдет такой вариант. Задача — найти минимальную площадь, которую вы будете использовать с максимальной эффективностью.

Выбор этажа и размещения на нем

Кроме общеизвестного правила, что квартиры на первом и последнем этаже ценятся меньше всего, но играет роль также их расположение в самом доме.

1. В торце дома. Это отсутствие шума от соседей, хороший обзор. Но может мешать гул машин, если рядом расположена проезжая часть, а еще вырастают затраты на отопление.
2. Во внутреннем углу. В такой квартире будет мало света, страдает циркуляция воздуха.
3. Над аркой. В этом помещении будет более холодный пол, вибрация от проезжающих машин.
4. Над паркингом. Цена такой квартиры меньше, чем остальных. Но на этом плюсы заканчиваются. Потому что жильцов будет беспокоить шум, запах двигателей авто.
5. Внутренний двор. Дворы-колодцы — хорошее место для фото, но жизнь в таких условиях имеет сложности. Близость соседей, возможность буквально заглянуть в окна, ограниченный вид, недостаток воздуха. Вот то, на что находится в списке самых частых жалоб.
6. Рядом с лифтом. В старых домах такое соседство малоприятно. Но в новых постройках лифты тихие, а застройщики заботятся о том, чтобы к ним не примыкали жилые помещения.

Обратите внимание на этажность секций, если в доме их несколько.

Выбор класса

Выбирая квартиру для инвестиций, рассматривается весь ЖК, оценивается класс жилья. Класс — это все характеристики, которые влияют на объект.

Параметры:

• расположение;
• внешняя отделка дома;
• территория;
• уровень безопасности;
• технические характеристики квартиры;
• паркинг.

Всего есть 4 класса:

1. Эконом. Далеко от центра, с типовой планировкой, ограниченной инфраструктурой.
2. Комфорт. Квартиры для «среднего» класса в спальных районах.
3. Бизнес. Большая площадь, престижный район с хорошей экологией.
4. Премиум. Элитная недвижимость, отражающая статус владельца.

Существуют трофейные квартиры, расположенные недалеко от Кремля или на Патриарших прудах, например. Это уникальная недвижимость по высокой цене.

Инвестиции в недвижимость: уровень риска

В качестве негативных факторов чаще всего называют:

1. Порог входа. Если акции, например, покупают, имея $100, то для недвижимости нужна намного более крупная сумма.
2. Длительный возврат. Самую ликвидную квартиру нельзя купить сегодня, а продать завтра. Сложность оформления бумаг ведет к тому, что на сделку потребуется время.
3. Инвестору требуются дополнительные расходы.

Рынок недвижимости: что происходит?

После активного 2023 года, когда были побиты все рекорды по количеству сделок, ситуация стала более спокойной.

Рынок затих в ожидании всплеска. Покупатели надеются на снижение цен, а продавцы — на рост.

Цена недвижимости: чего ожидать

Прогнозируется стабилизация цен на новостройки в текущем периоде, их рост следующие 2 года. На вторички цены упадут, а в 2025-2026 годах вырасти не более уровня инфляции. Высокие ставки по ипотеке приведут к стагнации.

Как вложить деньги в недвижимость: доступные схемы

Инвестиция в недвижимость — это покупка, продажа или сдача в аренду. Это методы, схемы, с помощью которых можно либо заработать, либо уйти в минус. Рассмотрим, на что обратить внимание.

Сдача апартаментов под управлением УК

Первое, что важно знать: апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Поэтому жильцы заключают договор аренды, а не найма. Здесь речь идет о доверительном управлении, когда всеми вопросами занимается управляющая компания.

Владельцу не обязательно решать все вопросы с жильцами самому. Однако есть случаи обмана, когда помещение сдавалось по цене выше оговоренной, а разницу менеджер забирал себе. Если у представителя УК нет достаточной мотивации, ваши апартаменты будут простаивать длительный срок без жильцов.

Покупка на начальных этапах стройки

Есть риск, что строительство заморозят или перенесут срок сдачи. Но на этом можно заработать приличную сумму, если не ошибиться с выбором застройщика, района, площади квартиры.

Приведение в порядок проблемной квартиры

На рынке, где есть много новостроек, «убитая» квартира будет выглядеть неликвидной, цена ее будет меньше. Это же касается юридических проблем.

Приобретая такую недвижимость, произведите расчет: найдите разницу между затратами, возможной прибылью. Важно, чтобы значение не было отрицательным. Примерно представить сумму заработка можно после проведения тщательного анализа, оценки объекта.

Сдача в аренду ипотечной квартиры

В этом случае получателю ипотеки намного легче выполнят обязательства перед банком, ведь платежи по ипотеке помогает платить арендатор. Это рабочая схема, но есть особенность: важно наличие постоянных жильцов.

Посуточная аренда апартаментов

Сдавать недвижимость посуточно — выгодно, но требует ресурсов. Во-первых, постоянно будьте на связи с арендаторами, вести активный поиск. Во-вторых, необходимо поддерживать внешний вид апартаментов. Регулярно делать уборку, косметический ремонт, менять мебель, так как внешний вид изнашивается быстро.

Недвижимость можно либо купить, либо взять в долгосрочную аренду.

Объединение с другими инвесторами

Такой союз называется коллективными инвестициями. Несколько инвесторов объединяют капитал для приобретения жилья и далее совместно им распоряжаются. Прибыль делится между всеми участниками.

Совместный капитал дает больше возможностей. Но важно все прописать в договоре, избегать разногласий.

Бумаги строительных компаний

Это способ инвестировать в недвижимость без покупки недвижимости. С акциями строительных компаний вы заработаете на ценных бумагах, а не на самих объектах.

Это достаточно популярный вид инвестиций, но здесь важно дополнительно уметь торговать на фондовом рынке.

Размер доходности

Доходность инвестиций зависит от расчетов, бизнес-плана. Вариант «чем больше вложил, тем больше доход» здесь не работает. Так как можно купить дорогой неликвид.

Первоначальный взнос

Размер первоначального взноса по инвестиционной ипотеке стандартный, он составляет не менее 15-20% от цены объекта.

Ставка по ипотеке

Назвать точную цифру невозможно, так как ситуация на рынке меняется. Например, раньше инвесторы активно использовали льготные программы, но со стороны правительства были введены ограничения. Сейчас инвестору приходится искать максимально дешевые варианты ипотеки. Но высокая ключевая ставка значительно ограничивает возможности. Допустимыми будут траншевая ипотека, программа рассрочки.

Расходы на оснащение инвестиционных площадей

Покупая квартиру в качестве объекта инвестирования, будьте готовы к дополнительным расходам. Особенно это касается недвижимости, купленной на ранних этапах стройки.

Расходы понадобятся, когда была куплена проблемная квартира в плохом состоянии. Иногда расходы достигают 100% стоимости жилья. Это удлиняет срок возврата инвестиций.

Как рассчитать доходность?

При покупке квартиры в ипотеку важно составить бизнес-план с расчетом доходности. Например:

Таблица 3. Пример вычисления доходности инвестиции (рентабельность)

В этом случае важна консультация опытного риелтора, так как инвестор покупает квартиру в новостройке, чтобы перепродать ее через два года. Рост цены сложно спрогнозировать самостоятельно. Многое зависит от сроков окончания строительства. Здесь поможет специалист, который знает рынок, его тенденции.

Инвестиции в недвижимость: за и против

Недвижимость в качестве инвестиции можно рассматривать с разных сторон. Здесь есть как риски, так и преимущества.

Аргументы «за»:

• разные варианты объектов;
• возможность просчитать доход;
• наличие ипотечных программ в банках;
• недвижимость — это капитал, который можно передать по наследству;
• получение прибыли долгое время.

Доводы «против»:

• достаточно высокий порог входа, это вариант не для всех;
• на продажу имущества потребуется время;
• присутствуют сопутствующие расходы;
• в вопросе нужно разобраться, а объекту уделять внимание, поэтому это непассивный доход.

Насколько выгодно вкладываться в недвижимость сейчас?

Вложения в недвижимость приносят доход в любой экономической обстановке. Не зря же этот вариант настолько популярен. Но меняется ситуация на рынке, спрос, виды ликвидных объектов, законодательство. За всем этим важно следить, вовремя реагировать, чтобы не уйти в минус.

Как повысить эффективность инвестиций в недвижимость?

Для повышения эффективности важно разобраться в теме, понимать, что происходит на рынке. Это означает необходимость тщательно проводить оценку объектов, общей ситуации, перед тем как вложить деньги.

Если для инвестора это сложно, то стоит рассмотреть привлечение компании, которая возьмет на себя эти обязательства, будет управлять объектом.

Инвестиции, привлеченные в недвижимость — вариант высокодоходного вложения, если вы обладаете достаточными средствами, готовы к дополнительным расходам, имеете просчитанный бизнес-план. Важно внимательно контролировать рынок, выбирать тот объект, который принесет доход.