Специалист перезвонит вам в течение 2 минут
Рабочее время: Пн-Пт c 10:00 до 19:00
Отправляя форму, вы даете согласие на обработку персональных данных
Ваша заявка принята в обработку.
Мы используем файлы cookie, чтобы собирать статистику и улучшать работу сайта. Подробности — в политике конфиденциальности.
Инвестиции в недвижимость сейчас популярны. Распространено мнение, что это надёжно — гарантирует доход в будущем, так как квартира со временем растёт в цене. Но такое утверждение справедливо лишь отчасти. Всё зависит от того, какой именно объект недвижимости вы купите. Некоторые из них, наоборот, падают в цене.
В этой статье мы собрали все основные рекомендации, которые помогут правильно вложить деньги. Расскажем, какую квартиру выбрать для инвестиций.
Главная цель покупки жилья как инвестирования — сбережение денег. Информация Центробанка показывает: инфляция в России ежегодно растёт. По сведениям ЦБ в период с 2017 по 2020 годы она находилась в районе 4%, а к концу 2024-го достигла уже 9,52%. Если в таких условиях не вложить деньги в активы с небольшой волатильностью, они обесценятся.
Задача инвестиций в квартиру — получение дохода. Оно возможно разными путями, но распространены два: сдача в аренду или перепродажа приобретённой недвижимости на вторичном рынке.
При покупке недвижимого имущества для инвестиций нужно придерживаться трёх принципов: диверсификация, просчёт рисков, планирование. Если не делать этого, существует риск потери средств.
Диверсификация — это распределение активов, позволяющее добиться безопасного инвестирования, снизить риски, получить больший доход. В случае с вложениями в квартиру она бывает:
Например, в инвестиционный портфель входят квартиры, расположенные в разных районах города, причем одна в премиальной новостройке, а другая — во вторичном жилье. Здесь использованы оба подхода к диверсификации активов.
Почти любые инвестиции сопряжены с риском. Покупка квартиры — не исключение. Поэтому перед вложением денег нужно просчитать свои возможности. Пример: инвестор приобрёл недвижимость в ипотеку, решив погашать её доходом от сдачи купленного жилья, но ставки на аренду внезапно упали — и теперь отдавать кредит не получается.
Ещё один риск при покупке инвестиционной квартиры — падение цены на неё в будущем. Ликвидность недвижимости зависит от специфики помещения, его расположения, общей ситуации на рынке. Эти факторы нужно учитывать, иначе можно потерять в стоимости объекта.
Также есть риск, что квартира будет обременена обязательствами продавца перед третьими лицами. Пример: инвестор купил жильё, начал регистрировать право собственности, но тут выяснилось, что на объект наложил арест суд или судебный пристав-исполнитель. Ограничение не будет снято, пока не устранены его причины (не погашен долг, не исполнены требования неимущественного характера).
Чтобы не столкнуться с таким, нужно до заключения договора и передачи денег продавцу проверять квартиру на предмет ограничений.
Приобрести квартиру — значит, вложить деньги на долгий срок. Эти средства будут на длительное время изъяты из личного или семейного бюджета. Нужно учитывать ежемесячные траты на погашение кредита, если объект берут в ипотеку. Надо быть готовым вкладывать минимум 3-5 лет, чтобы начать получать доход. А также — регулярно тратить на квартплату, расходы на текущий ремонт.
В конце 2024 года ЦБ РФ увеличил ключевую ставку до 21%. Это один из самых высоких показателей за всю историю Российской Федерации. Выше он был только в 1993-1994 годах, когда из-за сильнейшей инфляции достиг 210%.
Ключевая ставка влияет на рынок недвижимости. От неё зависит процентная ставка по кредитным договорам, включая ипотеку. К концу 2024 года проценты по ипотечным кредитам достигли 29%. Многие россияне покупали квартиры даже на таких условиях, но рост рынка всё же замедлился из-за снижения спроса.
Одновременно с ростом процентов выросли цены на жильё. Это связано с увеличением расходов на строительство из-за подорожания материалов и рабочей силы. Ещё одна причина — из-за высокой ключевой ставки застройщикам стало сложнее обслуживать кредиты на строительство.
ЦБ уменьшит ключевую ставку, если снизятся темпы инфляции. Но пока этого не предвидится: на февральском заседании решили сохранить 21%. При базовом сценарии Центробанк планирует установить 17-20%.
Но даже если ЦБ снизит ставку до 17-20%, серьезных изменений не наступит. Ситуация кардинально поменяется только если показатель уменьшится в 1,5-2 раза — например, до 10-12%. Ведь уже ключевая ставка выше 12% делает обслуживание ипотечного кредита сложным для многих заёмщиков.
Это означает, что рынок недвижимости продолжит существовать в текущих условиях, связанных с постепенным подорожанием жилья, а также падением спроса на него.
Цены на вторичное жильё, скорее всего, останутся на прежнем уровне.
К выбору недвижимости для инвестиций нужно подойти продуманно. Перед покупкой надо взвесить все «за» и «против», оценить перспективы. В противном случае можно потерять часть инвестированных средств.
Итак, какую квартиру выбрать для инвестиций? Чтобы понять, будет ли объект востребован в дальнейшем, принесёт ли прибыль, оцените его по следующим критериям:
Перед тем, как выбирать объект, определите вилку цены. Квартиры, которые будут гарантированно ликвидными на долгой дистанции, дорого стоят, поэтому при ограниченной сумме на покупку надо быть готовым к определённым компромиссам.
Лучше всего покупать квартиру для инвестиций в крупных городах с развитой инфраструктурой, где даже в условиях спада рынка недвижимости сохраняется спрос на покупку и аренду жилья. Подойдут Москва, Санкт-Петербург.
Хороший выбор — недвижимость в миллионниках: Новосибирск, Казань, Нижний Новгород. Высок спрос на квартиры в курортных городах на юге страны: Ессентуки, Сочи, Пятигорск, Кисловодск.
Растут продажи недвижимости в Подмосковье. Она дешевле, чем в Москве, при этом из Московской области можно сравнительно быстро добраться в столицу.
В первичную недвижимость проще инвестировать. При её покупке нет нюансов, которые могут вызвать проблемы, для неё обычно не нужен капитальный ремонт. Но «первичка» дороже — по данным «Интерфакс» разница в цене со «вторичкой» иногда достигает 30%. Часто она требует серьёзных вложений в виде трат на ремонт.
Доходность от продажи квартиры, купленной на первичном рынке, составляет в среднем 25-30%. Это справедливо только для ликвидной, качественной недвижимости, на которую есть спрос и сохраняется стабильная цена. При этом часть прибыли от перепродажи объекта будет потеряна из-за инфляции, которая равна примерно 10-15% в год.
Доходность от перепродажи вторичной недвижимости ниже. Часто она требует ремонта, иногда капитального. Это увеличивает риски.
Для повышения доходности многие инвесторы используют тактику флиппинга — покупают неликвидные квартиры, делают в них ремонт, а затем перепродают. Но для этого нужно правильно оценить требуемые вложения. Иногда они не оправданы.
Есть ещё несколько факторов, которые могут повлиять на спрос. Например, если квартира куплена вблизи от предприятия, которое регулярно делает вредные выбросы, её будет сложнее продать. Также нужно учитывать местный контингент, вид из окна, сторону (солнечная, теневая), этаж.
Ещё один критерий выбора — состояние квартиры. Даже в новостройках продают помещения без отделки. Нужно сопоставить потенциальный доход от продажи объекта с затратами на ремонт — если они слишком велики, то вложение нецелесообразно.
Если цель — приобрести объект на стадии котлована, нужно изучить информацию о застройщике, понять, насколько он надёжен. Для этого уточните, сколько лет фирма работает, есть ли у неё задолженности (проверяется на портале ФССП), сколько у неё текущих обязательств, как долго они не исполнены (такие сведения обычно публикуют на сайте застройщика).
Если компания не отличается надёжностью, это часто приводит к срыву сроков. А при худшем сценарии — к прекращению строительства.
По статистике, по состоянию на 2025 год средняя доходность от сдачи квартиры в аренду составляет 6,4%. Если задача — перекрыть расходы на ипотеку или быстро компенсировать расходы на покупку, это не подойдёт. Но такой вариант годится, если нужно получать доход на долгой дистанции.
При инвестициях для дохода от сдачи недвижимости нужно понимать, какие квартиры подходят для этого. У объекта должны быть транспортная доступность, ремонт, хорошая инфраструктура. Если эти условия не соблюдены, цена на аренду будет низкой — не выйдет даже средняя доходность в 6,4%.
Когда квартира уже куплена, в неё могут потребоваться дополнительные вложения: провести ремонт — полностью или частично. Перепродать объект без отделки можно, сдать в аренду — нет.
Покупка квартиры для перепродажи позволяет быстрее получить доход, перекрыв все расходы. Приобретённые объекты можно продавать даже без отделки, хотя это снизит их цену и вместе с ней — ликвидность.
На спрос при продаже влияют те же факторы, что при аренде. Главный — место. Чем лучше транспортная доступность и чем ближе объект к центру города, тем быстрее его купят.
Скорость продажи зависит от цены. Чем она ниже, тем, естественно, проще найти покупателя. Поэтому если надо продать объект быстро, нужна умеренная наценка. Но есть другой путь: покупать квартиру на стадии котлована дешевле готового объекта — затем при продаже прибавлять к ней столько, сколько запланировано. Главное, чтобы в итоге продажная цена получилась средней по рынку или чуть ниже.
Если недвижимое имущество было в собственности меньше установленного законом срока (3 года для единственного жилья и 5 лет в остальных случаях), то с дохода от её продажи придется уплатить НДФЛ (сюда же можно отнести дарение). С 2025 года для этого налога применяют дифференцированную ставку.
Повышенную ставку применяют для поступлений выше лимита. Например, если гражданин за год заработал 2,5 млн ₽, то 2,4 млн будут облагаться НДФЛ 13%, а оставшиеся 100 000 ₽ — 15%.
НДФЛ платят и те, кто сдаёт квартиру в аренду. Расчёт налога делают по тем же правилам. При этом учитываются арендная плата или продажная цена недвижимости и все остальные доходы, включая зарплату.
Для уплаты налога нужно подать в инспекцию ФНС по месту жительства декларацию 3-НДФЛ. Она направляется на бумаге или онлайн (нужна электронная подпись, оформляется в личном кабинете ФНС). Подать документ нужно до 30 апреля года, следующего за отчётным, а уплатить налог — до 15 июня.
Чтобы платить меньше, можно оформить самозанятость. В этом случае налог при сдаче квартиры гражданину составит 4%, организации — 6%.
Покупка недвижимости для инвестиций с помощью ипотечного кредита оправдана, когда доходы от покупки перекрывают расходы и приносят прибыль. Например, при ипотеке под 6% годовых можно сдать жилье в аренду под 7%. Другой путь — перепродать объект, досрочно закрыв кредит так, чтобы ещё выйти в плюс.
Но в нынешних условиях ипотека неразумна. Это связано с высокой ключевой ставкой ЦБ, из-за которой выросли проценты по кредитам. Но если получится найти способ полностью окупить траты на обслуживание кредита, возможна и такая инвестиция.
Основные нюансы:
Инвестиции в жилую недвижимость — хороший способ сохранить и увеличить капитал, защитив его от инфляционных рисков. Но есть много нюансов, которые надо иметь в виду.
Главное — понимать, как правильно выбрать квартиру. От этого зависит, получится ли её перепродать или сдать в аренду по хорошей цене. Для таких инвестиций всегда нужна крупная сумма, а доход, как правило, будет только на длинной дистанции.
Источники:
