Специалист перезвонит вам в течение 2 минут
Рабочее время: Пн-Пт c 10:00 до 19:00
Ваша заявка принята в обработку.
Мы используем файлы cookie, чтобы собирать статистику и улучшать работу сайта. Подробности — в политике конфиденциальности.
Покупка квартиры на аукционе — хорошее решение для инвесторов: можно приобрести недвижимость дёшево, а продать дорого. Но есть нюансы и риски. Торги сопряжены с особой процедурой, на лоте могут быть обременения. Также есть риск купить объект, на который заявляют права третьи лица, или недвижимость, в которую надо вложить много денег для ремонта.
Далее рассказываем о приобретении квартиры на аукционе, объясняем, как не столкнуться с трудностями, разбираем плюсы, минусы, детали покупки.
Бывает несколько видов аукционов по продаже квартир. Разберём самые распространённые.
Банки могут выставить на торги квартиры, которые выступали как залог по ипотечному кредиту. Такое бывает, если заёмщик вовремя не платит долг, отказывается от реструктуризации задолженности.
Если арбитражный суд ввёл банкротство в отношении компании, которая не исполняет свои обязательства перед кредиторами, то на определённой стадии процедуры активы организации-должника продают на аукционе. Возможна и реализация имущества гражданина-банкрота.
Купить квартиру на торгах по судебному решению можно вне рамок банкротства. Объект могут выставить на продажу по поручению ФССП в рамках исполнительного производства.
Муниципальному образованию принадлежит имущество на праве собственности, в том числе квартиры из разных фондов: социального найма, реновации. Иногда часть из них продают на аукционах.
Муниципалитеты не продают, а покупают квартиры для детей-сирот. Для этого создают тендер в рамках программы госзакупок. Это тоже подходит для инвестиций: можно приобрести недвижимость, а затем продать её по госконтракту, если выиграете аукцион, а также если есть разница между ценой покупки и той, которую предлагают местные власти.
Вот плюсы покупки квартиры на аукционе:
Ещё один плюс — доступность: в торгах вправе участвовать любой гражданин при условии наличия электронной подписи и регистрации на электронной торговой площадке.
Участие в торгах по покупке квартиры связано с рядом рисков, которые делят на две группы: юридические и технические.
Юридические риски — это возможность столкнуться с трудностями правового характера после завершения сделки. Вот наиболее распространённые:
Чтобы избежать юридических рисков, нужно тщательно проверять имущество, которое хотите купить. Главное: закажите выписку из ЕГРН, убедитесь, что у недвижимости нет обременений.
Затем уточните, как бывший собственник получил квартиру, не претендует ли на неё кто-то другой, не зарегистрированы ли в жилом помещении люди. Участвуйте в аукционе, только если уверены, что лот «чист» и с ним не будет трудностей в дальнейшем.
Цены на недвижимость постоянно растут. Это привлекает инвесторов
Техническими можно назвать сложности, которые напрямую не связаны с правовой сферой, а касаются задолженностей по периодическим платежам, состояния объекта. Вот наиболее распространённые:
Чтобы не столкнуться с этими трудностями, осмотрите объект перед подачей заявки на участие в аукционе. Уточните в управляющей компании, есть ли у предыдущего собственника задолженности по уплате коммунальных платежей; если есть, то в каком размере.
Только когда получите эту информацию, решайте, стоит ли участвовать в торгах. Перекроет ли выгода от покупки объекта затраты на то, чтобы привести его в ликвидное состояние.
Квартирные аукционы проходят по правилам, утверждённым Гражданским кодексом России и актами Правительства. Вот пошаговая инструкция по участию в публичных торгах.
Без электронной подписи нельзя участвовать в торгах. Её можно заказать в МФЦ или удостоверяющем центре — адрес ближайшего найдёте на официальном сайте Минцифры. Для использования электронной подписи потребуется установить на компьютер специальное программное обеспечение, настроить браузер. Если не получается сделать это самому, нужно обратиться за помощью в МФЦ или УЦ.
Советуем оформлять сразу квалифицированную электронную подпись — у обычной есть ряд ограничений, которые могут помешать участию в аукционе.
Аукционы по продаже недвижимого имущества проводят на электронных торговых площадках. При выборе учтите следующее:
Когда выбрали, зарегистрируйтесь на электронной торговой площадке. Процедура регистрации отличается на разных платформах, но общий алгоритм везде один: вы подаёте заявку, а затем предоставляете фотографии или сканы следующих документов:
Если с бумагами всё в порядке, вас зарегистрируют на торговой площадке, и вы сможете участвовать в аукционах, которые на ней проводятся.
Если не получается зарегистрироваться самостоятельно, нужно обратиться в техническую поддержку.
На этом этапе нужно решить, какую квартиру будете покупать. Главный фактор, на который надо обратить внимание — это ликвидность. Оцените, сможете ли перепродать недвижимое имущество после покупки, не связано ли это с дополнительными расходами. Если всё в порядке, подавайте заявку.
Процедура подачи заявки отличается на разных платформах. В соответствии с ч. 11 ст. 110 закона 127-ФЗ, документ составляется в произвольной форме на русском языке. На торговых площадках ничего составлять не нужно — достаточно заполнить специальную форму и подписать её электронной подписью.
До подачи заявки нужно внести на счёт платформы задаток. Если не сделать этого, вас не допустят к участию в аукционе. Размер задатка составлять 20% от первоначальной цены лота. Если проиграете аукцион, внесённые средства вернут. Для возврата нужно направить заявление.
Если заявку одобрили, можно участвовать в торгах. Для этого нужно делать аукционные ставки. Задача — найти баланс между выгодой и стремлением купить лот: если будете ставить слишком много, покупка будет неоправданной, не принесёт прибыли при перепродаже. А если слишком мало, недвижимость достанется другому участнику.
Есть ряд особых случаев, связанных с покупкой квартиры на аукционе. Потенциально они могут привести к трудностям.
Если квартира в долевой собственности, на продажу должны согласиться все собственники (кроме случаев, когда имущество находится в залоге с их же согласия). Второй вариант — доля должна быть выделена в натуре, но в этом случае у неё должен быть отдельный вход, санузел, что в многоквартирном доме организовать сложно. Если нет согласия и выделения доли, продажу могут оспорить.
Квартиры, купленные с помощью материнского капитала, оформляются в долевую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей с определением размера долей по соглашению. Из-за этого требуется согласие всех сособственников или выделение доли в натуре. На продажу должны согласиться органы опеки — она возможна только если условия жизни детей после сделки не станут хуже.
На покупку недвижимости с аукциона можно взять ипотечный кредит. Но получить деньги сложнее: банки неохотно принимают в залог такие активы из-за риска судебных споров, обременений и прав третьих лиц.
Иногда на торги попадает имущество с обременениями, о чём открыто заявляют в условиях аукциона. Цена на такие лоты ниже, чем на другие, но риске выше. Снять обременение и оформить право собственности на недвижимость на себя будет сложно.
При первой покупке квартиры на аукционе часто допускают ошибки. Вот самые распространённые:
Перед сделкой определите цель покупки: перепродажа, сдача в аренду, долгосрочные инвестиции в недвижимость. Разработайте план о том, что будете делать с квартирой. Если не решить дальнейшую судьбу имущества, оно превратится в обузу, которая требует вложений, но не приносит прибыли.
Если планируете купить квартиру для перепродажи в срок до 5 лет после покупки, учтите: придётся заплатить НДФЛ, так как деньги от продажи недвижимости закон считает доходом. Чтобы не платить налог, нужно владеть объектом больше 5 лет. Учитывайте это при планировании: НДФЛ может перекрыть выгоду.
Покупка квартиры на аукционе — хороший выбор для инвестиций. Недвижимость потом можно перепродать с наценкой или сдавать в аренду. Но у этого пути лотов на публичных торгах есть свои нюансы: риск обременений, судебных споров, прав третьих лиц на имущество. Это надо учитывать.
Также нужно понять, насколько ликвидна квартира и требует ли она вложений перед перепродажей. До покупки надо определить цели, разработать план действий, иначе затраты на содержание недвижимости могут перекрыть выгоду от сделки с ней.
Источники:
