Покупка недвижимости с торгов по банкротству

Где найти информацию о торгах?

После решения о проведении торгов информация размещается:

• на электронной торговой платформе (лоты);
• единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ);
• «Коммерсант».

Собрания кредиторов, приятые ими решения, а также результаты торгов публикуются на ЕФРСБ. Там регистрируется карточка должника, куда добавляются сведения. Там же оставляют сообщения.

Для поиска лотов есть агрегаторы. Там собрана информация по всему делу, в том числе на какой именно платформе будут проведены торги. Лоты сортируются, вы можете купить квартиру с торгов, коммерческий объект или земельный участок. На агрегаторах содержатся данные о торгах по банкротству.

Примеры

Лоты, с сайта торги-россии.рф в Москве и МО:

Таблица 1. Примеры лотов

Источник: торги-рф.ру

Как стать участником

Стать участником можно самостоятельно. Для этого требуется выполнить ряд шагов.

1. Покупка электронной подписи. Это можно сделать в удостоверяющих центрах и МФЦ. Для оформления нужен паспорт, СНИЛС, ИНН.
2. Пройти регистрацию на площадке. Список вам выдадут в центре.
3. Выбор торгов.
4. Перечисление задатка (10-20% цены лота). Если вы намерены бороться за несколько объектов, то лотовый взнос потребуется на каждый из них.
5. Направить заявку организатору.
6. Убедиться, что вы есть в списке участников.
7. Поучаствовать в аукционе.

Регистрацию на площадке нужно выполнить заранее, не ждать дня перед началом торгов. На одобрение требуется 3-5 дней, но есть случаи, когда она одобряется за сутки.

Что учесть перед сделкой?

До того как покупать объект на торгах, оцените:

• состояние квартиры;
• количество жильцов, которые зарегистрированы;
• задолженность (например, коммунальные платежи);
• обременения;
• споры с наследниками;
• есть ли жалобы на то, как были проведены торги;
• выполнение правил положения о продаже в ходе торгов.

Действия в случае выигрыша торгов

После закрытия торгов в открытый доступ выставляются результаты. Из протокола можно узнать, кто выиграл, какая цена стала лучшей. Договор направляется на подпись победителю в течение 5 дней. Затем его следует направить арбитражному управляющему.

Это является обязательным пунктом, иначе аукцион признают несостоявшимся. Изучите условия договора, там будет указан срок оплаты лота. Сумма уменьшается на размер задатка. После оплаты победитель приступает к регистрации права собственности.

«ПЕРВАЯ ГИЛЬДИЯ РОСТОВЩИКОВ» разрабатывает для своих клиентов стратегии по выкупу с аукциона квартир, домов и участков. Опытные сотрудники проведут прибыльные сделки.

Обременение: что делать?

Одним из рисков решения покупать недвижимость являются обременения. Снять их можно самому либо с помощью арбитражного управляющего.

Сначала выясните, какой вид обременения:

• залог или ипотека;
• ипотека;
• аренда;
• сервитут (ограничения пользования);
• доверительное управление.

Сначала обратитесь к арбитражному управляющему. В случае когда он не снимает обременение, нужно направить досудебную претензию в адрес держателя залога либо ФССП. Если после этого нет никакой реакции на запрос, то обратиться в суд. Когда дело доходит до суда, вы можете потребовать взыскание судебных расходов с держателя залога.

Если вы приобрели имущество, обременение на которое было наложено приставами, то стоит обратиться сразу в ФССП. Отменой ареста занимается то же лицо, которое его накладывало.

Возникающие риски:

• финансовые (оплата юриста, платежи при обращении в судебную организацию);
• временные (процесс может оказаться более длительным, чем ожидалось);
• потери имущества (решение суда не в ваше пользу, невозможность выселения арендаторов, ограничения или запрет на проживание).

Обращение к профессионалам помогает ликвидировать эти риски.

Ипотека под квартиру с аукциона: возможно ли?

Так как квартиры с аукциона почти всегда имеют негативную историю, банки не очень хотят связываться с такими объектами, выдавать ипотеку. Есть вариант связаться с банком, который является залогодержателем, направить туда анкету на ипотечную квартиру.

В случае победы на аукционе, если вам не одобрят ипотеку, вы теряете приобретаемую квартиру и задаток. Он не возвращается при отказе от покупки. Отказ со стороны банка, как и когда вы оформляете другие кредиты, бывает по разным причинам. Например, вы не провели оценку.

Аргументы «за» и «против»

Основной аргумент в пользу покупки такой недвижимости — это ее цена, которая уступает среднему уровню. Это наиболее очевидный плюс.

С аргументами против все несколько сложнее:

1. Долгий срок покупки, оформления права собственности. Покупка недвижимости — это вопрос, который не решается за день-два. Но когда речь идет об аукционе, все может затянуться.
2. Есть риск того, что цена квартиры в ходе торгов подорожает.
3. Если вы невнимательно проанализируете все детали сделки, то можете стать обладателем неликвида с проблемным прошлым.
4. Иногда появляются неожиданные наследники. У них есть шансы на то, что решение суда будет в их пользу.
5. При покупке такой квартиры за ней могут стоять крупные долги, оплатить которые придется новому владельцу.
6. Квартира в плохом состоянии. Объекты выглядят очень плохо, нужно приложить усилия, чтобы привести их в нормальный вид.
7. Недвижимость, которая продается по причине банкротства или ареста. Иногда там остается бывший собственник, разбираться с которым придется новому владельцу.

Возможные проблемы

Важно тщательно взвешивать все «за» и «против» при покупке квартиры с торгов, а еще стоит знать о проблемах, возникающих в процессе. Ниже приведен более подробный анализ.

Риск потери денег из-за сложной процедуры

Когда вы намерены принять участие в торгах сами, то будьте готовы к тому, что сложность процесса не позволит вам пробрести желаемый объект и заработать. Либо вы купите что-то не совсем ликвидное либо проблемное.

Необходимость ремонта

Большая часть недвижимости на торгах — в очень плохом состоянии. Настолько, что вся возможная выгода от покупки будет перекрыта количеством денег, которые туда придется вложить. Это касается любого случая: захотите вы там жить сами, либо продавать или сдавать объект в аренду как инвестиционный. Все равно придется потратить деньги на то, чтобы он пришел в нормальное состояние.

Высокая цена

Квартиры, которые относительно хорошо выглядят, не имеют юридических проблем, не будут продаваться с дисконтом в 70%. Цена изначально будет достаточно высокой, а также может еще повыситься в ходе торгов. Но даже на жилье в плохом состоянии цена может вырасти на аукционе так, что не будет отличаться от рынка.

Сложность при продаже

Если вы рассчитываете на то, что купленную с аукциона квартиру потом можно будет продать и заработать, стоит помнить о том, что это бывает сложно. На рынке нет недостатка предложений, квартира с торгов, с сомнительной историей, по средней цене будет проигрывать более беспроблемным вариантам. Поэтому часто такие объекты продаются долго.

Игра в пользу «своих»

Иногда организаторы ведут нечестную игру, отсеивая сторонних претендентов. Лоты выкупают нужные люди. Особенно это касается интересных для покупки вариантов. Поэтому участие в торгах для непрофессионалов очень сложно.

Сложности с возвратом обеспечительных платежей

Некоторые площадки обогащаются за счет обеспечительных платежей, намеренно тянут с возвратом средств, иногда даже доводя до суда. Для них — это процесс, который выгодно затягивать, а для покупателя — потеря денег.

Квартира с торгов: перспектива заработка

Несмотря на все минусы, заработать на квартире с торгов можно. Это вид инвестиций в недвижимость. Но новичку бывает реально сложно разобраться в этом. Поэтому решением в этом случае будет обращение к профессионалам.

«ПЕРВАЯ ГИЛЬДИЯ РОСТОВЩИКОВ» — опытный участник торгов, который знает, получить выгоду в результате покупки такой квартиры.

В любом случае важно внимательно оценивать все риски, понимать, какие сложности могут возникнуть, когда вы решаете потратить деньги на такую недвижимость.