Специалист перезвонит вам в течение 2 минут
Рабочее время: Пн-Пт c 10:00 до 19:00
Ваша заявка принята в обработку.
Мы используем файлы cookie, чтобы собирать статистику и улучшать работу сайта. Подробности — в политике конфиденциальности.
Ещё недавно выбор между арендой и ипотекой был однозначный, но теперь из-за роста ключевой ставки многие колеблются. В качестве мотивации при выборе съёма приводят такие аргументы: нет разницы — плачу много лет в обоих случаях. Одинаково не могу распоряжаться квартирой. Зато при съёме — больше свободы, независимость от банка. Так ли это? Давайте разбираться.
Хотя выбор между арендой и ипотекой должен основываться на рациональном финансовом расчёте, часто мы склоняемся к тому или иному варианту по другим мотивам — эмоциональным. Они базируются на предубеждениях и мифах. Сейчас рассмотрим два самых распространённых.
Признаём: иногда это правда. Но не всегда. Тут всё зависит от обстоятельств. Если планируете долго жить на одном месте и не переезжать, то арендовать квартиру действительно невыгодно. Но если хотите менять места, то с ипотекой вы много потратите на переезд и продажу жилья.
Второй момент — это условия. Пример: ситуация 2024 года, когда ключевая ставка составляла 21%. Тогда ипотечный кредит для многих был неподъёмным и «съедал» гораздо больше аренды.
Сильное влияние оказывает общественное мнение. Вы точно слышали стереотипные высказывания о том, что каждому нужно своё жильё, а арендодатель вполне может «выставить» арендатора в любой момент. Это верно только если вы снимаете квартиру «в серую» — при официальной аренде расторгнуть договор довольно сложно, ст. 687 ГК РФ устанавливает для этого судебный порядок.
Если платить строго по графику, по сути это высказывание близко к истине. Но ведь никто не заставляет так делать. Вы можете скопить денег и погасить задолженность досрочно. Вы вправе оформить рефинансирование и начать платить на более мягких условиях. А также есть возможность вообще продать квартиру, закрыть долг за счёт вырученных от сделки средств.
Даже если согласиться, что ипотека — это долгосрочная кабала, нельзя не учитывать, что вы получаете квартиру в собственность. Да, недвижимость обременена обязательствами перед банком, но она ваша. При аренде такое невозможно.
От ипотеки часто отказываются из-за страха перед будущим. Рассуждают так: любой форс-мажор в жизни приведёт к невозможности платить кредит и потере квартиры. На самом деле банки предлагают гибкие условия, не отбирают залоговую квартиру из-за 1-2 просрочек.
Собственник всегда платит больше. Давайте сравним расходы в обоих случаях и разберём их на примере. Для этого возьмём за точку отсчёта город-миллионник в европейской части России — скажем, Казань. Наш ориентир — квартира в центре площадью от 50 до 60 квадратных метров.
Премиальные жилые комплексы не учитываем, рассматриваем средний сегмент, «вторичку». Обратите внимание: в Москве и небольших провинциальных городах с населением до 1 млн человек цифры, естественно, будут различаться — в большую и меньшую сторону соответственно.
Статья расходов
Примерная сумма на 2025 год
Первоначальный взнос (20% от цены квартиры)
2 млн ₽
«Тело» кредита (без первоначального взноса)
8 млн ₽
Проценты по кредитному договору (за всё время)
25 млн ₽
Ремонт
1,5 млн ₽
Налоги + квартплата (за всё время)
1,8 млн ₽
Дополнительные траты (нотариус, страховка)
1,2 млн ₽
Итого
39,5 млн ₽
Также в расходы можно включить упущенную выгоду: 25 млн ₽ процентов + 1,2 млн ₽ на страховку, нотариуса, юристов + 2 млн ₽ первоначального взноса. Эти деньги можно было инвестировать и получать прибыль.
Арендная плата (за всё время)
10,5 млн ₽
Квартплата (за всё время)
1,7 млн ₽
Мелкий текущий ремонт (за всё время)
100 000 ₽
Расходы на переезд (за всё время)
250 000 ₽
12,55 млн ₽
Арендная и квартирная плата указаны с учётом инфляции. Траты на переезды приведены из расчёта, что за 15 лет их будет всего 2-3.
Теперь разберём наши цифры подробнее. Для этого возьмём всё тот же пример — квартиру в миллионнике примерно за 10 млн ₽.
Вы покупаете квартиру за 10 млн ₽. Если говорим о миллионнике, это в принципе будет не худший вариант. Вы получаете недвижимость в собственность после покупки, но с обременением банка.
Большинство банков просят первоначальный взнос от 20% от цены объекта. То есть вам придётся отдать где-то 2-2,5 млн ₽. Одновременно появятся расходы на юриста, страховку, нотариальное удостоверение сделки: в сумме получается около 3-3,5 млн ₽. Самая большая часть этой суммы — первоначальный взнос.
Учтём также траты на ремонт. Они зависят от состояния квартиры. Если в ней голые стены с черновой отделкой, бюджетный ремонт обойдётся в 1-1,5 млн ₽.
Теперь самое интересное — проценты. В российских банках они сейчас составляют 18-30% годовых. Если берём ипотеку на 15 лет, а квартира стоит 10 млн ₽, за всё время придётся уплатить минимум 25 млн ₽. Но обычно больше, так как ставку дают не меньше 20% — в среднем 23-25% при текущей ключевой ставке.
Также не забываем о текущих расходах на содержание жилья: уплате имущественного налога и коммунальных платежей. Всё вместе за 15 лет — около 1,5-2 млн ₽.
Итого получаем общие расходы порядка 40 млн ₽. Больше половины из них — это проценты. Но эти затраты во многом «отобьются» за счёт роста цен на недвижимость. По данным компании «Мегалит», за 10 лет они выросли на 167%. При такой динамике за 15 лет цены увеличатся на 250%. То есть уже за время оплаты кредита вы компенсируете 15 млн расходов, а на более длинной дистанции — всё полностью.
Цена на недвижимость стабильно растёт, поэтому ипотека окупается на длинной дистанции.
Затраты на аренду гораздо скромнее. За 15 лет придётся отдать 10-15 млн ₽ арендной платы. Сюда плюсуем квартплату 1,5-2 млн ₽, расходы на переезд и мелкий текущий ремонт (скажем, 300 000 — 400 000 ₽). Итого получаем примерно 12-15 млн ₽.
Как видите, траты почти в 3 раза ниже расходов по ипотеке. Но вы не получаете квартиру в собственность, поэтому не можете компенсировать их на длинной дистанции за счёт роста цены недвижимости. Зато у вас появляется возможность инвестировать освободившиеся деньги, заставить их работать на вас и приносить прибыль.
Чтобы понять, что выгоднее на длинной дистанции, давайте сравним оба варианта по нескольким параметрам.
При ипотеке инфляция — однозначно союзник. Сумма долга и процентная ставка не меняются со временем, но деньги дешевеют. Например, вы купили квартиру за 5 млн ₽. Срок кредитования составляет 15 лет. Из-за инфляции рубль обесценился на 10%, общая задолженность и проценты все 15 лет остаются одинаковыми. Итог: вы платите на 10% меньше. И 10% — ещё достаточно скромный прогноз.
С арендой всё наоборот. Собственник жилья будет повышать цены на съём вслед за инфляцией. Национальная валюта упала на 5%? Повысились цены на базовые товары из-за увеличения налогов или дополнительных фискальных сборов? Ждите роста арендной платы.
Инфляция в РФ растёт, а рубль волатилен. «Ипотечникам» это на руку, а для арендаторов расходы повышаются.
Альтернативная стоимость денег — это то, что в римском праве называли lucrum Cessans, а по-русски называется «упущенная выгода». Этим термином обозначают доход или что-то полезное, что вы могли бы получить, но не получили.
Если смотреть на аренду и ипотеку с этой стороны, то съём квартиры выигрывает. Общие затраты на оплату кредита выше. К ним добавляются расходы, которые несёт собственник жилого помещения: налоги, текущий и капитальный ремонт.
В случае с арендой вы тратите меньше — в числе расходов только арендная плата и платежи ЖКХ. Налог на недвижимость и траты на ремонт — на собственнике жилья. У вас появляются свободные деньги, которые можно направить на что-то другое.
Если вы арендуете квартиру, рост её стоимости вас не касается. Если купили недвижимость в ипотеку, это вам на руку. Из-за специфики российского рынка недвижимое имущество на длинной дистанции только растёт в цене. Даже если брать небольшие провинциальные города, недорогие однокомнатные квартиры там за последние 10 лет подорожали в 1,5-2 раза, а спрос на них не упал.
Если вы покупаете недвижимость в ипотеку, то спустя 10-15 лет почти наверняка «отобьёте» затраты на обслуживание кредита и даже выйдете в неплохой плюс.
Конечно, могут произойти события, которые приведут к падению цен на недвижимость. Но это должны быть, вероятно, совсем уж глобальные катаклизмы, которые пусть и возможны теоретически, но на практике очень маловероятны.
В качестве нефинансового критерия многие называют регистрацию. Дескать, при аренде её нельзя оформить, поэтому вы не сможете лечиться и оформлять пособия по месту фактического жительства. С ипотечной квартирой всё иначе — она своя, поэтому прописаться там легче.
На самом деле, это ложное утверждение. Если вы снимаете жильё на 100% в правовом поле, заключили с собственником договор, то у вас есть полное право оформить временную регистрацию. Она даёт доступ к тем же возможностям, что и постоянная: трудоустройству, бесплатному лечению в государственных медучреждениях, образованию.
Другое дело, что многие предпочитают снимать квартиры «в серую», без договора. Если нет документов, оформлять вам временную регистрацию не станут, поэтому вы не получите доступ к социальной инфраструктуре по месту фактического проживания.
Мы не советуем снимать жильё без договора. Это чревато многими проблемами — от отсутствия права на временную регистрацию до риска выселения без предупреждения.
Наверное, вы уже поняли, что универсального решения нет. Этот вопрос нужно рассматривать индивидуально: только так можно получить максимум финансовой выгоды. Вот небольшое пошаговое руководство, которое поможет это сделать.
Изучите предложения по продаже и аренде квартир, узнайте цену на недвижимость, размер арендной платы. Обращайте внимание только на жильё, которое отвечает вашим требованиям по площади, расположению, ремонту и другим критериям. Нет смысла рассматривать квартиры, параметры которых вас не устраивают.
Посчитайте ежемесячный платёж по ипотеке. Проще всего сделать это с помощью специального онлайн-калькулятора. К платежу добавьте текущие расходы на квартплату, ремонт, а также первоначальный взнос. Это нужно, чтобы понять, «потяните» ли вы такое финансовое бремя, насколько тяжело оно будет для вашего бюджета.
Сравните ежемесячный расход на ипотечную и арендованную квартиру. При расчёте трат на съём также учтите текущие траты на квартплату. Посмотрите, какая получилась разница. Оправдывает ли переплата по ипотеке преимущества собственности на недвижимое имущество?
Если разница между расходами на обслуживание ипотечного кредита и аренду жилья оказалась значительной, ответьте на вопрос: возможно ли вложить сумму переплаты так, чтобы доход от инвестиций перекрыл преимущества от собственности на жилище? Если ответ будет утвердительный, то однозначно лучше аренда. Если отрицательный, то ипотека.
Если вы хотите обзавестись семьёй и не планируете переезжать, очевидно: для вас лучше статус собственника квартиры. Если же не желаете сидеть на одном месте и в ближайшей перспективе обустраивать семейный быт, вам подойдёт аренда с параллельным инвестированием сэкономленных денег.
В среднем, если не делать акцент на нестабильные периоды в экономике, за последние 20 лет ставки по ипотеке в России снизились.
Нельзя дать однозначный ответ, что лучше: ипотека или аренда. Оба варианта имеют свои плюсы, минусы и нюансы. С ипотекой вы получаете в собственность актив, цена на который растёт на длинной дистанции, но вместе с этим — серьёзную финансовую нагрузку. Одни только проценты за всё время оплаты кредита могут в 2-3 раза превышать стоимость недвижимости.
Аренда позволяет меньше тратить и быть более мобильным. Но расходы на неё не «отобьются», так как у вас не возникает права собственности на квартиру.
Источники:
