Специалист перезвонит вам в течение 2 минут
Рабочее время: Пн-Пт c 10:00 до 19:00
Ваша заявка принята в обработку.
Мы используем файлы cookie, чтобы собирать статистику и улучшать работу сайта. Подробности — в политике конфиденциальности.
Перепродажа недвижимости приносит хороший заработок. Одна из эффективных стратегий в нынешних условиях — флиппинг. Рассказываем, что он из себя представляет и как применить его на практике.
Флиппинг — это перепродажа недвижимости после ремонта. Массово этот бизнес появился в США, а его название — русская транслитерация английского глагола to flip, в переводе означающего «сбрасывать» (то есть быстро продавать ранее купленную квартиру).
Отличие флиппинга от простой перепродажи — это активное изменение стоимости объекта, которое выражается в:
При перепродаже квартиру покупают, а затем продают с некоторой наценкой. Но стоимость самого объекта при этом не меняется.
Есть несколько подходов к флиппингу в России. Различаются они объектами недвижимости, с которыми придётся работать. Разберём популярные.
Это самый распространённый подход, который использует большинство людей, занимающихся флиппингом. Этому есть две важных причины. Первая — недвижимое имущество в домах советской постройки и малогабаритные квартиры дешевле, чем что-то более новое или жильё большей площади. Это позволяет уменьшить начальные вложения в объект.
Вторая причина — ценность «хрущёвки» или «малосемейки» можно сильно повысить при сравнительно небольших тратах на ремонт, особенно если на момент покупки состояние квартиры было неудовлетворительным.
Рынок «вторички» в 2025 году вырос — это значит, пока флиппинг остаётся актуальным.
Квартиры в советских домах, а также небольшие студии продаются быстрее. Из-за цены на них всегда есть спрос — он сохранялся на приемлемом уровне даже в период ключевой ставки 21% в 2024-2025 году, когда было сложно обслуживать ипотеку. Это обеспечивает постоянные продажи, позволяет стабильно зарабатывать на флиппинге.
Но у работы в бюджетном сегменте есть два минуса: это сравнительно невысокая маржа с каждого объекта, а также невысокие темпы роста цен недвижимости. Ещё существует риск потенциального снижения стоимости квартир и жилых домов в связи с изменением экономической ситуации.
По аналитике издания «Коммерсант», в 2025 году в России выросла популярность флиппинга в недвижимости премиум-класса. У этого есть несколько причин:
Но флиппинг дорогого жилья связан с рисками. Главный — при неправильном выборе объекта его будет почти невозможно продать. Другой минус — каждая сделка закрывается довольно долго, примерно 18 месяцев. Недорогие квартиры покупают быстрее.
У флиппинга апартаментов своя специфика. Он требует меньше вложений, поскольку нежилые помещения часто дешевле. Но с продажей отремонтированного объекта могут возникнуть сложности, связанные с правовым статусом апартаментов. По закону они не являются жильём, в них нельзя оформить постоянную регистрацию, коммунальные платежи за них будут гораздо выше, чем за обычную квартиру. И это далеко не полный список нюансов.
Из-за этого инвестировать в апартаменты целесообразно, только когда вы уверены, что на них найдётся покупатель. Например, если в вашем городе развит рынок апартов, а сам объект находится в хорошем месте.
Зарабатывать с помощью флиппинга можно на дачах, гаражах, земельных участках:
Серьёзный ремонт при таком подходе к флиппингу требуют только дачи: в случае с гаражами и земельными участками нужно меньше работы, поэтому при корректном подборе объекта его получается быстрее продать.
Иногда флиппинг загородной недвижимости бывает более выгодным, чем квартирный. Ведь до сих пор можно купить дачный домик за 300 000 или 400 000 ₽ и с минимальными вложениями сделать из него «конфетку». Но есть нюансы: состояние объекта, особенности земли, споры с соседями, расположение, инфраструктура поселения.
Простой пример: если вы не разбираетесь в срубах, можете запросто купить дом с подгнившей нижней обвязкой. Для продажи её придётся заменить, а это обойдётся где-то в 20-40% от стоимости самого дома. Или другой случай: ближайший медицинский пункт от посёлка, где находится объект, — в 50 километрах, а магазин в 20 километрах. Продать в таком случае будет довольно сложно.
С коммерческой недвижимостью похожая ситуация. Вкладывать в неё на старте нужно не очень много, но есть много моментов, от которых зависит, получится ли её в итоге продать: расположение, доступ к коммуникациям и так далее.
Вы решили заняться флиппингом, но не знаете, как начать? Вот краткая пошаговая инструкция, которая поможет. Учтите: это только ориентир, общая схема. На практике придётся вникать в каждый из аспектов гораздо глубже. Но в качестве стартовой дорожной карты можете использовать это руководство.
Перед тем как покупать недвижимость, оцените свои возможности — в первую очередь финансовые. У вас будут две основные статьи расходов: на первичную покупку и на ремонт квартиры.
Оптимальное решение — инвестировать из собственных накоплений. Это связано с наименьшими рисками, если вкладываете не последние деньги. Если накоплений нет, можно рассмотреть ипотеку или потребительский кредит на большую сумму (обычно его дают только с залогом недвижимости, поэтому на практике он мало отличается от ипотечного).
Но это рискованно: если не сможете обслуживать задолженности, будут проблемы, которые могут привести к потере объекта, так как его реализуют в счёт долга. Компромиссное решение при отсутствии сбережений — партнёрство с другим инвестором.
Залог прибыльного флиппинга — корректный выбор объекта, при котором надо учесть следующее:
Хорошее решение — покупка квартиры, в которой давно не было ремонта.
Покупать надо у собственника — не рассматривайте предложения от агентств, так вы не сможете заработать на флиппинге.
Когда выбрали объект, обязательно осмотрите его, определите расходы на ремонт. Для этого можно составить предварительную смету. Если возможная прибыль устраивает, проверьте юридическую чистоту квартиры — убедитесь, что на недвижимость не наложено обременений, что на неё не претендуют третьи лица.
Если с этим всё в порядке, покупайте. Торгуйтесь с собственником: часто частные продавцы квартир уступают в цене. Следите, чтобы сделка была юридически корректной. Это гарантирует, что её не оспорят в суде.
Когда оформили объект в собственность, приступайте к ремонту. Сконцентрируйтесь на работах, дающих максимальную прибавку к цене квартиры. То есть на таких, которые сделают объект привлекательнее — на внешней отделке: выравнивании стен, обустройстве потолков. На всём этом можно в какой-то мере сэкономить, но так, чтобы это не пошло во вред облику жилья — как раз на него смотрят покупатели. Главное, чтобы получилось красиво, а насколько это дорого — неважно.
На отдельных видах ремонтных работ экономить нельзя — электрика, сантехника, пол. Если продешевите с ними, покупатель быстро испытает последствия этого: проводка может не выдержать нагрузки, трубы могут потечь, а дешёвый, неправильно уложенный ламинат — вздыбиться.
Когда сделали ремонт, выставляйте квартиру на продажу. Лучше дать объявления на разных площадках — так больше шансов, что его заметят. Сделайте как можно больше качественных фотографий, именно они представляют объект, побуждают купить его.
Можете обратиться к риелторам, чтобы выбрать момент для продажи на основе их анализа рынка. Но это — дополнительная статья расходов, поэтому не все флипперы продают квартиры таким путём. Многие предпочитают сами искать покупателей и выбирать время для сделки.
Индивидуальные предприниматели и физлица платят налог с прибыли от флиппинга — НДФЛ. С 2025 года действует прогрессивная шкала, при которой размер налога зависит от дохода.
Доход налогоплательщика (за год)
Ставка НДФЛ
До 2,4 млн ₽
13%
2,4-5 млн ₽
15%
5-20 млн ₽
18%
20-50 млн ₽
20%
От 50 млн ₽
22%
Повышенная ставка применяется к доходам сверх лимита. Например, если вы заработали 3 млн, то с 2,4 млн вы платите стандартные 13%, а с оставшихся 0,6 млн — уже 15%.
Физлица платят налог только в случае, если они владели недвижимостью менее 5 лет или 3 лет.
Для уплаты налога нужно предоставить в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ в виде бумажного документа или онлайн через сайт nalog.ru. Сделать это необходимо до 30 апреля года, следующего за отчётным. Оплатить сам налог надо до 15 июля того года, в котором был направлен документ.
От управления финансами, продуманного планирования зависит успех флиппинга. Если делать всё без чёткой схемы, контроля расходов и доходов, рано или поздно вы уйдёте в минус.
Рассмотрим расчёт вложений в недвижимость на примере. Все цены в нём — рыночные, мы взяли их с Авито и других ресурсов по состоянию на осень 2025 года.
Допустим, мы покупаем квартиру со старым ремонтом в Самаре за 1 350 000 ₽ в доме 1965 года постройки. Это хорошая цена: аналогичная недвижимость в городе стоит на 100 000 — 150 000 ₽ дороже.
Теперь посмотрим, сколько надо вложить в ремонт:
Предположим, водопроводные трубы в хорошем состоянии, уже заменены на ПВХ до продажи — на них не тратимся.
Итого получаем 445 000 ₽ вложений. Вместе с расходами на покупку квартиры выходит 1 795 000 ₽. Квартира со свежим ремонтом в советском доме в Самаре стоит в среднем 2 000 000 – 2 150 000 ₽. Итого — минимум 205 000 ₽ прибыли без учёта налогов.
Пока остаётся выгодным флиппинг вторичного жилья: оно дешевле, его проще продать, а его стоимость легче увеличить с помощью ремонта при корректном выборе объекта.
Покупка квартиры в новостройке пока не так перспективна. Из-за более высокой цены вы будете её дольше продавать — особенно с учётом текущей ключевой ставки, при которой не так охотно берут ипотеку. Но эта ситуация может измениться в 2026 году, ведь ЦБ планирует опустить «ключ».
Ещё один аргумент против новостроек — их ценность нельзя сильно увеличить ремонтом. Ведь обычно квартиры в новых домах сдают с черновой отделкой, хорошими коммуникациями. Это значит, что значительно увеличить их стоимость можно только путём дорогого ремонта, который приведёт к повышению рыночной цены. Продавать такую недвижимость будете дольше.
Регионы предпочтительнее Москвы. В них сохраняется стабильный спрос на недвижимость, а квартиры на «вторичке» стоят сравнительно недорого. В столице флиппинг потребует больше вложений из-за высокой цены на квадратный метр. Впрочем, заработать, конечно, можно намного больше.
Вот три типичных ошибки при флиппинге, которые делают его невыгодным:
Флиппингом могут заниматься индивидуальные предприниматели и обычные граждане. Но если человек покупает, ремонтирует и перепродаёт квартиры чаще одного раза в год, налоговая служба может расценить это как систематическое получение прибыли без регистрации ИП. Такое чревато санкциями: штраф 10% от доходов за 3 года за непостановку на учёт и 20-40% от недоимки по страховым взносам и налогам (ст. 116, 122 НК РФ).
Поэтому, если хотите плотно заниматься флиппингом и совершать много сделок, лучше зарегистрировать ИП. ОКВЭД для регистрации — 68.1 (Покупка и продажа собственного недвижимого имущества) и 68.10.1 (Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества).
ИП могут использовать упрощённую систему налогообложения (УСН) — часто это выгоднее, чем стандартный НДФЛ. На выбор 2 схемы:
УСН доступен при прибыли не более 450 млн ₽ в год.
Разберём 3 примера флиппинга: экономичный, премиальный и нишевой. Для каждого кейса взяли рыночные цены соответствующего региона по состоянию на осень 2025 года.
Максим купил однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м. в панельном доме 1973 года постройки недалеко от центра Твери за 1,55 млн. Стены были ровные, проводка и водопровод в порядке, поэтому Максим сменил напольное покрытие, поставил натяжные потолки, поклеил новые обои, заменил сантехнику. Всё это обошлось в 310 000 ₽. Затем Максим продал квартиру за 2,15 млн. Прибыль без учёта уплаты налогов составила 290 000 ₽.
Светлана купила квартиру в доме 2024 года постройки в районе Mocкворечье-Cабуpовo в Москве за 35 млн. За 2,5 млн она сделала в квартире ремонт по индивидуальному дизайн-проекту от известного дизайнера. Позже Светлана продала недвижимость за 39 млн. Прибыль без учёта налогов составила 1,5 млн.
Игорь купил дачный участок площадью 6 соток с кирпичным домиком площадью 56 кв.м. за 500 000 ₽. На участке он заменил забор на металлический из профлиста, обустроил дорожки, вырубил кустарники. В доме провёл косметический ремонт и заменил кровлю на металлочерепицу.
Частично работы проводил сам, частично нанимал специалистов. Затраты на покупку, благоустройство и ремонт с учётом материалов составили 720 000 ₽. Дом с участком Игорь продал за 950 000 ₽. Прибыль без учёта налогов составила 230 000 ₽.
Флиппинг — это покупка, ремонт и перепродажа недвижимости. Так поступают с квартирами, частными домами, апартаментами, гаражами. Флиппинг стоит на трёх китах: корректный выбор объекта, правильный расчёт бюджета и потенциальной прибыли, а также верное определение рыночной стоимости недвижимости. Если не допускать ошибок во всём этом покупка, ремонт и перепродажа квартир принесут прибыль.
Источники:
