Плюсы и минусы дифференцированных платежей по ипотеке

Ипотечный кредит можно погашать по одной из двух схем: с аннуитетными или с дифференцированными платежами. Первый способ более популярен, но далеко не всегда он выгоднее. Каковы преимущества дифференцированных выплат по ипотеке?

Что представляет собой дифференцированный платеж

При дифференцированных выплатах заемщик для погашения долга каждый месяц вносит разные суммы. Величина взносов при этом постепенно уменьшается: максимальная нагрузка на семейный бюджет выпадает на первые месяцы погашения кредита.

Основной долг при этой системе погашается равномерно, в течение всего срока погашения. Проценты начисляются на остаток задолженности. Ближе к концу срока погашения кредитного обязательства основная задолженность становится маленькой, поэтому начисленные проценты также уменьшаются.

Разница между аннуитетным и дифференцированным платежом

При аннуитете величина взносов фиксированная, однако меняется их структура. В начале срока большая доля выплаты приходится на проценты, во второй половине — на оплату основного долга.

Нагрузка в течение всего срока кредитования распределена равномерно: размер платежей не меняется. При дифференцированном платеже по ипотеке, в отличие от аннуитетного, величина взносов разная в зависимости от того, какая доля основного долга уже погашена.

Правила расчета ежемесячного взноса

Неподготовленного заемщика может смутить разная величина ежемесячных платежей. Как рассчитать конкретные суммы? Разберемся с вопросом подробнее.

Какой формулой пользоваться

Для расчета нужна формула:

ДП = (Сумма кредита / Число платежных периодов за весь срок) + Остаток долга * (Годовая процентная ставка / Число процентных периодов за год).

Таким образом, нужно знать три величины:

• тело кредита;
• процентную ставку;
• срок кредитования.

Самостоятельные расчеты будут трудоемкими, особенно если заемщик не привык к вычислениям. Можно воспользоваться специальными ипотечными калькуляторами, которые учитывают все параметры. В «Первая Гильдия Ростовщиков» (ПГР) помогут не только рассчитать суммы, но и найдут для вас лучшее ипотечное предложение на рынке.

Разбираемся с примером

Рассмотрим простой пример: заемщик оформил 3 миллиона рублей на срок 60 месяцев со ставкой 10% годовых.

Сначала нужно рассчитать выплаты по основной задолженности: для этого разделим тело кредита на период кредитования. Получаем 3 000 000 / 60 = 50 тысяч рублей. Это фиксированная часть платежа без процентов.

Следующий шаг — рассчитать начисленные проценты. Получаем (3 000 000 * 10% * 31) / 365 = 25 479 рублей.

Последний шаг — сложить полученные цифры. Получаем 50 000 + 25 479 = 75 479 рублей. Это итоговый ежемесячный платеж по ипотеке в первые месяцы кредитования. Постепенно его размер будет уменьшаться.

В чем выгода дифференцированных платежей

Главное их преимущество перед аннуитетными — меньшая переплата по процентам: они начисляются только на остаток долга, так что заемщик платит только за ту часть кредита, которой пользуется. Тело кредита ежемесячно будет становиться меньше, а размер выплат будет снижаться. Долг будет сокращаться, как и переплата.

Недостатки дифференцированной системы

У ипотеки с дифференцированными выплатами есть два минуса:

• вначале придется платить больше;
• трудно самостоятельно рассчитать величину взноса за каждый месяц вклада;
• непредсказуемый график погашения: постоянно придется сверяться с банком.

Если у заемщика не хватает денег, чтобы «пережить» первые месяцы погашения долга, то он столкнется со сложностями. Кроме того, он не сможет сам рассчитать размер платежа из-за трудностей в расчетах, так что ему придется обращаться в кредитную организацию за консультацией.

Как перейти на другую систему платежей?

Схема выплат устанавливается еще на старте сотрудничества — заемщик подписывает с банком договор, в котором изложены условия погашения, в том числе график платежей. Изменить положения сделки в одностороннем порядке не выйдет — нужно согласовывать вопрос с банком.

Чтобы перейти на другую схему выплат, нужно заключить договор рефинансирования, в котором будет оговорен другой порядок погашения кредита. На практике к этой возможности прибегают в начале срока кредитования, когда финансовая нагрузка еще высока, а заемщик неправильно оценил свои возможности. Однако со временем, по мере погашения основного долга, выгоды дифференцированной системы становятся очевидными: тело кредита уменьшается быстрее.

Сейчас можно использовать инструменты, которые упрощают подбор программы и погашение. Например, можно онлайн оплатить кредит.

Кому подойдет дифференцированная система

Эта схема платежей по ипотечному кредитованию хороша в следующих случаях:

• у вас стабильный доход;
• вы уверены, что сможете расплатиться в первые месяцы;
• вы хотите погасить ипотеку как можно быстрее.

Чтобы дифференцированные платежи не разрушили ваш бюджет, стабильный доход должен быть примерно на 25% больше той суммы, при которой вы предпочли бы аннуитетную систему. Банки оценивают платежеспособность заемщика на перспективу первых месяцев погашения. Если вы их «потянете», ипотеку, скорее всего, одобрят.

Если же вы предвидите в ближайшем будущем дополнительные расходы, то нужно иметь в виду, что за ипотеку также придется платить большие суммы. В таком случае предпочтительна аннуитетная система.

Сомнения в выборе схемы можно разрешить, обратившись за консультацией в «Первая Гильдия Ростовщиков». Вы получите совет о том, какую систему платежей выбрать, подберете лучшее ипотечное предложение на рынке.

Тонкости погашения

Принципиально погашение кредитов с разными системами платежей ничем не отличается друг от друга — вы каждый месяц вносите банку положенную сумму. В конце периода кредитования сделка закрывается, а ипотечная квартира, дом или другое жилье перестает быть предметом залога.

Сейчас дифференцированная система распространена не так широко, как аннуитетная. Клиентам проще платить равными частями, чем думать о переплатах и лишних расчетах. Однако в крупных банках встречаются выгодные ипотечные предложения с дифференцированной системой погашения.

Итог

Если хотите выгодно оформить ипотеку, рекомендуем обратиться в «Первая Гильдия Ростовщиков». Мы поможем оформить сделку и рассчитать финансовую нагрузку.

Источники:

• https://realty.rbc.ru/news/60199d7a9a79474477ba4021
• https://www.gazprombank.ru/pro-finance/mortgage/differencirovannyj-platezh-po-ipoteke/
• https://www.kp.ru/putevoditel/ipoteka/differentsirovannyj-platezh-po-ipoteke/
• https://blog.domclick.ru/ipoteka/post/annuitetnyi-i-differencirovannyi-platezhi-chto-eto-takoe-i-v-chem-raznica
• https://www.sravni.ru/ipoteka/differencirovannymi-platezhami/
• «Фотобанк Лори».