Ипотека на жилье: виды, законы, нюансы оформления и обслуживания долга

Ипотека на жилье — это долговременный сложный проект. Рассмотрим пошагово этапы, как взять ипотеку, чтобы купить квартиру.

Почему ипотека?

По условиям ипотечного договора оформляется залог на объект недвижимости, который принадлежит заемщику. Банки дают деньги, становятся залогодержателями жилья, а значит, получают право на его продажу в случае неоплаты долга.

Выдача ипотеки всегда сопровождается государственной регистрацией залога в ЕГРН. Все участники рынка недвижимости узнают, что собственник жилья должен банку: он не может без его разрешения продать или обменять заложенный объект.

История ипотеки

В Древней Греции «ипотекой» назывался столб, который ставили на земельном участке в знак того, что эта земля является объектом залога. Так устанавливалась имущественная ответственность должника. Статус залога отражался в ипотечных книгах. В России заем под залог появился в послепетровскую эпоху, когда Елизавета Петровна закрепила права дворянства на землю.

Тогда же был создан Государственный заемный банк, выдававший аристократии ссуды под залог имущества. Частные банки начали осуществлять выпуск ипотечных облигаций, которые были обеспечены долгосрочными кредитами. Держателями таких ценных бумаг стало купечество. До 1917 года в России открылись более десятка акционерных земельных банков, массово выдававших кредиты.

Источник:

https://cyberleninka.ru/article/n/kratkaya-istoriya-razvitiya-ipoteki-zarubezhnyy-opyt/viewer

Пьеса «Вишневый сад» А.П. Чехова описывает, как происходит смена собственников заложенных поместий и во многом объясняет массовость этого явления.

Ипотека и кредит под залог: различия

Кредит под залог берется для получения средств на любые цели. При этом оформляется закладная на принадлежащий заемщику объект недвижимости. Это достаточно распространенный способ кредитования, применяющийся, например, для пополнения оборотных средств собственниками малого бизнеса.

Взятие займа под залог своего объекта не всегда связано с приобретением другой недвижимости. Хотя закладная регистрируется в ЕГРН, сделка оказывается юридически равнозначна ипотечному договору. Требования кредитора будут удовлетворены за счет средств от реализации залога.

При оформлении кредита под залог недвижимости не нужен первоначальный взнос. Закладная — самостоятельный документ, который удостоверяет права кредитора. В ипотечной сделке клиенты на заемные средства покупают объект залога, а права кредитора дополнительно подтверждаются кредитным и залоговым договорами.

Как работает ипотека

Любой договор кредитования предполагает, что заемщик должен вернуть заем кредитору в соответствии с его условиями в установленные сроки, оплатив пользование чужими деньгами. Ипотека, по современному определению — это один из способов обеспечения возврата кредита.

Участники ипотечной системы

Участниками ипотечной системы, кроме заемщиков и банков, являются страховщики, оценочные компании, риелторы, нотариусы, ипотечные брокеры. В зависимости от жилищного объекта, на который будет оформляться ипотека, действия потенциального заемщика вариативны.

Одновременно с выбором квартиры или дома можно начинать оформление кредитной заявки. Объекты вторичного рынка удобно исследовать на электронных сервисах ЦИАН или Авито. Правильной стратегией будет представление заявок в несколько банков: можно получить отказ из-за несоответствия критериям заемщика или объекта залога. Заключение оценщика необходимо для оформления сделок с объектами вторичного рынка.

Оценка жилья

Оценщику потребуется технический паспорт, выписка из ЕГРН, данные собственника квартиры и заемщика. Чтобы удостовериться, что технический план актуален, а в доме не было перепланировок, оценщик выезжает на объект, проводит визуальный обзор.

В отчете оценщика отражаются технические характеристики здания, рыночная, ликвидационная стоимость объекта, фотографии. Крупные банки располагают списком аккредитованных оценщиков, обращение к которым сократит время на подготовку документов.

Организация ипотечной сделки

В случае одобрения кредитной заявки, а также объекта залога вторичного рынка заемщик вносит сумму первоначального взноса на банковский счет. Сотрудники банка пригласят на оформление сделки заемщика и продавца объекта. Договоры купли-продажи квартиры, кредита, залога подписываются одновременно. После регистрации в ЕГРН банк перечисляет сумму купли-продажи продавцу.

При оформлении договора на объект ИЖС проводится оценка земельного участка. Устанавливается его категория, возможность индивидуального строительства. Земельный кодекс допускает возможность возводить дома только на землях населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения. Обратите внимание: в пункте ЕГРН «вид разрешенного использования» должна быть отметка, что земельный участок относится к ИЖС.

Продажу жилья в новостройках организует застройщик. На этапе котлована квартира будет стоить меньше, чем при сдаче дома в эксплуатацию. Чаще всего в ипотеку покупают объекты первичного рынка, т.к. существует программа господдержки кредитования новостроек. Банками разработаны стандартные процедуры подачи кредитных заявок.

На первом этапе достаточно заполнить онлайн-заявку, приложив необходимые документы — паспорт заёмщика, созаёмщика, справки о доходах, копии трудовой книжки. После одобрения заявки можно указать данные объекта недвижимости. Продавец самостоятельно загрузит бланки на квартиру. Представитель застройщика должен загрузить в банковский сервис согласие на заключение договора долевого участия (ДДУ), техническую документацию по объекту.

Покупка объектов в новостройках до завершения строительства оформляется через договор ДДУ. Инвестор перечисляет сумму первоначального взноса на эскроу-счет в банке, с которого осуществляется финансирование строительства.

После сдачи объекта в эксплуатацию застройщик передает квартиру покупателю, регистрируется право собственности. При покупке такого объекта в ипотеку указывается, что договор ДДУ заключен с привлечением заемных средств. При последующей сдаче объекта и регистрации права собственности будет зарегистрирован залог, если кредит еще не погашен полностью.

Источник: https://fincult.info/article/scheta-eskrou-chto-eto-i-zachem-oni-nuzhny

Виды ипотечных кредитов

Наиболее известные разновидности ипотеки приведены в таблице.

Признак	Виды
Объект залога	новостройки
	вторичное жилье
	апартаменты
	ИЖС
	нежилые объекты
Специальные программы	льготная ипотека на строительство или покупку жилья
	семейная ипотека
	ипотека для it-специалистов
	Дальневосточная ипотека
	сельская ипотека
Жизненные ситуации	рефинансирование
	без подтверждения дохода
	кредит на покупку недвижимости на торгах
Прочие	льготная ипотека по жилищным программам
	военная ипотека
	промышленная ипотека

Источники:

• https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/catalog/filter/program-is-ubyfwx9h/apply/
• https://www.rosvoenipoteka.ru/prgramms/
• https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_426166/92d969e26a4326c5d02fa79b8f9cf4994ee5633b/

Специальные ипотечные программы

Ставки по ипотечным кредитам начинаются с 15,6%. По кредитам отдельных категорий заемщиков Правительство РФ компенсирует банкам часть стоимости процентной ставки. Самые доступные программы — это ипотека для семей с детьми, льготная ипотека на строительство или покупку жилья. По ним предоставляется до 90% льготных кредитов (рис. 1).

До 01.07.2024 действует программа, которая позволяет получить кредит по ставке 8% на покупку или строительство жилья на первичном рынке. По семейной программе ипотеку получают семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми.

Банк России регулярно публикует информационные обзоры о состоянии рынка ипотечного кредитования. Спрос и предложение характеризуется следующими показателями:

• доля выдаваемых льготных кредитов на текущий момент составляет 68% от общего объема, из которых 71% выданы на первичные объекты;
• средневзвешенная ставка — 8,18%.

Примечание:

• Ставки процента, статистические данные здесь и далее по тексту представлены на октябрь 2023 г.
• Действует до 31.12.2023
• За январь-сентябрь 2023 г.

Рис. 1. Данные информационного бюллетеня «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России»

После оформления ипотеки

Зарегистрируйте право собственности на жилье, оплачивайте взносы по кредитному договору. Также ежегодно нужно страховать объект залога на сумму, не меньшую, чем остаток по кредиту. Для объектов первичного рынка регистрации подлежат договора ДДУ.

Законы об ипотеке

Нормативной базой ипотеки являются:

• Гражданский кодекс РФ;
• закон об ипотеке;
• закон о государственной регистрации недвижимости;
• Жилищный кодекс;
• закон об участии в долевом строительстве МКД;
• федеральные, региональные законы о льготном кредитовании отдельных категорий заемщиков.

В современной России ипотека началась с создания ОАО АИЖК (с 2018 г. — АО «Дом.РФ»). АО «Дом.РФ» выпускает ипотечные облигации, является агентом всех государственных льготных программ, оператором единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС), учредителем одноименного банка.

Источники:

• https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/db950b8d02914dfb14b6fe8a8da8f5a4402ca4ab/
• https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/
• https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/735d2e44c2aff95607d6a9adae3fb7179cf56bbd/
• https://base.garant.ru/12136616/
• https://base.garant.ru/404567638/#block_2
• https://www.realtypress.ru/company/company_7.html
• https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/

Что нужно знать до оформления ипотечного кредита

На его стоимость влияет большое количество факторов:

• первоначальный взнос;
• наличие детей;
• дополнительные страховки;
• кредитный статус заемщика (кредитная история, сумма платежей по другим кредитам).

Особенности страхования

Условие дополнительного страхования заемщиков снижает величину процентной ставки по кредитному договору. По закону обязательным является страхование объекта ипотеки в пользу залогодателя на сумму не ниже стоимости кредита. Банки пытаются снизить свои риски, предлагая дополнительное страхование жизни, здоровья или финансовой ответственности заемщика.

Стоимость кредита устанавливается с учетом указанных рисков. При выборе ипотечного продукта с определенной ставкой у заемщика фактически нет возможности отказаться от дополнительного страхования. В случае отказа ставка по кредиту увеличивается.

Разница между агентской и коллективной страховыми схемами

При индивидуальном страховании застрахованным является заемщик. При наступлении страхового случая обязанность оплаты задолженности по кредиту переходит к страховщику. При агентском страховании страхователь может вернуть часть страховой премии, если кредит будет погашен досрочно. Это касается договоров, заключенных после 01.09.2020.

Для таких страховок также отработан процессуальный механизм отказа от услуги в т.н. «период охлаждения». Клиенту предоставлено право в течение 2-х недель отказаться от услуги, оформив возврат полиса, если не было страхового случая.

Некоторые банки предлагают заемщикам присоединиться к договорам коллективного страхования. Застрахованным является банк, а его клиенты присоединяются к его договору со страховой компанией, получая сертификат участника КДС. Ставки по таким договорам в несколько раз ниже, чем по агентским, поскольку не учитывают индивидуальные параметры заемщика.

Но при принятии решения участия в КДС необходимо учитывать, что на текущий момент судебная практика возврата стоимости премии при отказе от договора еще не наработана.

Источник: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_341797/3d0cac60971a511280cbba229d9b6329c07731f7/

Допустимая сумма кредита

Планируя покупку, учитывайте стоимость жилья, срок кредита, процентную ставку, долю семейных расходов, которые будут уходить на взносы. По действующим правилам величина запрашиваемого кредита не может быть меньше 80% стоимости приобретаемого жилья.

Срок ипотеки

Чем больше срок кредита, тем меньше доля ипотечных расходов в бюджете. Допустим, ежемесячный доход 150 тыс. руб., сумма заявки 3500 тыс. руб. (с первоначальным взносом 30%), ставка по семейной ипотеке 6,0%. Значит, при пятилетнем сроке договора кредитная нагрузка составит 45% (67664/150000). При шестилетнем сроке — уже 38% (58005/150000).

При оценке кредитной заявки банки оценивают совокупный показатель долговой нагрузки (ПДН). Чем выше ПДН, тем ниже вероятность одобрения кредитной заявки. Уровень в 50% ЦБ РФ считает запретительным.

Источник: https://fincult.info/article/chto-takoe-pokazatel-dolgovoy-nagruzki/

Первоначальный взнос

Ипотечный механизм всегда предполагает, что сумма кредита меньше стоимости приобретаемого объекта жилья. Оцениваются величина первоначального взноса, общая финансовая нагрузка заемщика. Данные параметры регулируются ЦБ РФ как нормативы кредитного риска.

Банки экономически заинтересованы в кредитах с высокой долей первоначального взноса. Для групп надежных заемщиков предусмотрены более низкие ставки ипотеки. Действующие правила ЦБ РФ устанавливают минимальную долю первоначального взноса в 20%.

Примечание:

• 30% — с 01.01.2024

Какую недвижимость можно купить в ипотеку

В ипотеку можно оформить:

• жилье на этапе строительства (квартиру, дом, таунхаус);
• объект на вторичном рынке;
• нежилые помещения (апартаменты, коммерческую недвижимость, гаражные места);
• земельные участки для строительства и под объектами ИЖС.

Заявка на ипотеку

Заявителем может быть гражданин РФ возрастом от 21 до 65 лет. Большинство банков требует подтверждение стабильно получаемого дохода в виде заработной платы, поступлений от бизнеса, аренды. Банк обязательно проверит текущие долги, а также кредитную историю.

Примечание:

• На момент погашения кредита. Иногда банки допускают возраст до 75 лет.

Источник: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/credit_bureau/100748

Как оформить ипотеку

Процесс оформления кредита можно представить следующей схемой:

• подготовительный этап — выбор жилья, оценка финансовых возможностей, выбор банка, подготовка документов;
• формирование кредитной заявки;
• её одобрение, подготовка договоров;
• заключение кредитного договора, договора залога;
• регистрация в ЕГРН, оформление права собственности (вторичный объект);
• завершение строительства, сдача объекта застройщиком, регистрация в ЕГРН, оформление права собственности (первичный объект).

Сроки оформления ипотечного кредита

Длительность оформления зависит от объекта залога, оценки уровня надежности заемщика, стандартов документооборота застройщика и банка. Массовые сделки с оформлением объектов, не обремененных залогами, регистрацией несовершеннолетних осуществляются в течение 2—3 недель. Сроки оформления сделок на цели ИЖС или покупки вторичных объектов с обременением иногда длятся до 3 месяцев.

Имеет ли смысл брать ипотеку

Этот вопрос особо актуален в кризисные периоды роста кредитных ставок. Доступность льготной ипотеки привела к большему росту цен на новостройки, удорожанию ипотечного проекта покупки новой квартиры (рис 2.). На наш взгляд, стоит в целом рассматривать нематериальные выгоды улучшения жилищных условий, повышения качества жизни, возможности рефинансирования займа.

Рис. 2. Данные из информационного бюллетеня «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России»

Риски в ипотеке

Основными видами рисков являются:

• инфляционный;
• риск снижения доходов заемщика;
• риск утраты залога.

Валютный риск на текущий момент исключен, поскольку кредитование в мировых валютах прекращено.

Уменьшение риска

Инфляционный риск относится к категории регулируемых государством: ни кредитор, ни заемщик управлять им не могут. Риск утраты или повреждения покрывается регулярным страхованием объекта залога.

При разумном экономическом поведении можно управлять риском снижения доходов заемщика. Финансово грамотные получатели ссуды нередко придерживаются следующей стратегии:

• выбирать срок кредитования с приемлемой для семейного бюджета нагрузкой;
• по возможности брать кредиты с дифференцированной ставкой;
• оформлять наиболее экономичное дополнительное страхование;
• досрочно погашать долг.

Ипотека оформлена: что дальше?

Когда процесс оформления договоров завершен, семья заселилась в новое жильё, запускается процесс обслуживания долга. В этот период важно не забывать несколько правил. Собственник квартиры не может без согласия банка её дарить, продавать, а иногда — сдавать в аренду.

Досрочное погашение

Заемщик имеет право погашать кредит досрочно. Штрафы за досрочное погашение запрещены ГК РФ.

Пропуск платежей

Возможны непредвиденные ситуации, когда дебитор не может оплачивать текущие платежи. Законом предусмотрены случаи, когда заемщик может обратиться за ипотечными каникулами на срок до 6 месяцев.

Например, он получил инвалидность I или II группы, объект залога является единственным жильем, а стоимость долга не превышает 15 млн руб. Банк должен приостановить начисление процентов по ипотеке без штрафов и пени.

Если заемщик не имеет права на временное освобождение, пропустил более четырех платежей, банк может потребовать досрочного погашения остатка долга или обратиться в суд за взысканием. Чтобы избежать дополнительных судебных расходов, заемщик может сам инициировать продажу залога.

Источник: https://www.cbr.ru/faq/bank_s/ipotechnye_kanikuly/

Субсидия на погашение ипотеки

Кроме семейной программы, государство с 01.01.2019 г. предоставляет субсидии родителям трех или более детей. На погашение части ипотечного кредита единоразово предоставляется 450 тыс. руб. Эти условия действуют до 31.12.2023 года. Получателем субсидии может быть созаемщик или поручитель по кредиту. Заявителям не потребуется вникать в детали оформления субсидии, поскольку заявление можно оформить через Госуслуги.

Источник: https://digital.gov.ru/ru/events/41828/?utm_referrer=https%3a%2f%2fwww.google.com%2f

Плюсы и минусы ипотеки

При принятии решения разумно оценивайте свои возможности. Простыми словами, ипотека — это долгосрочные инвестиции. Они включают единоразовое вложение средств в первоначальный взнос, сопутствующие расходы на оформление, страховки, пошлины.

Из-за долгого срока кредита другие расходы могут быть значительно ограничены. Если все складывается благоприятно, заемщик улучшает жилищные условия, становится собственником растущего в стоимости инвестиционного объекта, получает возможность извлекать дополнительные доходы.

Ипотечный брокер «Первая Гильдия Ростовщиков» (ПГР) оказывает услуги по предварительному анализу потенциальных заемщиков, подбору и сопровождению ипотеки на всех этапах. Если у вас нет времени изучать особенности ипотечного кредитования, наши консультанты подробно расскажут всё про порядок предоставления льготной ипотеки, а также помогут подобрать оптимальную программу.

Источники:

• https://investobserver.info/principy-vozvratnosti-obespechennosti-srochnosti-opredelenie-granic-platnost-kreditovaniya/
• https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_25763/
• https://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/mortgage_lending_market/
• https://www.cbr.ru/static/finprosvet/period14/index.html
• https://fincult.info/article/kollektivnoe-strakhovanie-plyusy-i-minusy/
• https://www.interfax.ru/russia/927969
• https://realty.ria.ru/20231009/nedvizhimost-1901001348.html
• «Фотобанк Лори»