Специалист перезвонит вам в течение 2 минут
Рабочее время: Пн-Пт c 10:00 до 19:00
Отправляя форму, вы даете согласие на обработку персональных данных
Ваша заявка принята в обработку.
Мы используем файлы cookie, чтобы собирать статистику и улучшать работу сайта. Подробности — в политике конфиденциальности.
Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, возможна — это предусмотрено законом. Собственник вправе найти покупателя, уведомить банк, закрыть долг за счёт сделки. Главное — соблюсти порядок: согласование условий, оформление расчётов, снятие обременения. В этой статье — пошагово о том, как продать залоговую квартиру безопасно и без проволочек.
Собственник имеет право продать жильё, находящееся в залоге, если соблюдён установленный законом порядок. Операция возможна только с одобрения кредитора — это позволяет банку контролировать исполнение обязательств, снижает риски для всех сторон. В 2024 году правила стали прозрачнее, а процедура — доступнее.
Продажа залоговой квартиры возможна только при согласии кредитора — это закреплено в законе. Он вправе установить условия, при которых он готов снять обременение:
минимальная цена продажи — не ниже остатка по ипотеке;
срок на заключение сделки — обычно до 4 месяцев;
способ перевода средств — строго на счёт финансовой организации.
Отказать в согласии кредитор вправе лишь по объективным причинам: просрочка по кредиту, судебный спор, инициированное взыскание, банкротство. В остальных случаях он обязан рассмотреть заявление и выдать письменный ответ в течение 10 рабочих дней.
Пока нет официального согласия от кредитора, никакие договорённости с покупателем не имеют юридической силы. Без этого документа Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
Многие кредиторы подразумевают, что продажа залогового объекта возможна только при условии, что новый собственник станет их клиентом, то есть оформит ипотеку в той же кредитной организации.
В этом случае сделка проходит под полным контролем кредитора: регистрация права собственности осуществляется в электронном виде через платформу или партнёра банка, а расчёт проводится через аккредитив, где часть средств сразу блокируется для погашения действующей ипотеки. Такая схема позволяет провести сделку быстро, безопасно, с минимальными рисками для всех сторон.
Процедура начинается с заявления. Оно составляется в свободной форме. Но в нём должны быть:
информация о кредите: номер договора, количество участников соглашения (заёмщик, созаёмщики, поручители);
адрес, кадастровый номер объекта недвижимости;
остаток долга на момент обращения;
предлагаемая цена продажи;
контактные данные продавца;
запрос на снятие обременения при поступлении средств;
проект договора купли-продажи — в некоторых случаях кредитор запрашивает предварительный вариант для согласования условий сделки.
Также к заявлению прилагаются:
паспорт заявителя;
кредитный договор;
выписка из ЕГРН;
справка об остатке задолженности;
отчёт об оценке (при необходимости).
Подать документы можно лично, через представителя или по почте. Некоторые банки принимают заявления в мобильном приложении или на сайте.
Если операция будет одобрена, кредитная организация выдаст письмо с условиями: цена, реквизиты, крайний срок. Это будет основанием для дальнейших действий.
На практике большинство крупных кредиторов готовы одобрить продажу недвижимости, находящейся в залоге, если соблюдены формальные требования. Но есть важный нюанс: многие организации соглашаются на сделку только в двух случаях — если новый владелец оформляет ипотеку в том же банке или если продавец закрывает остаток долга перед продажей.
При покупке за наличные весь процесс обычно проходит под контролем кредитора через электронные платформы: регистрация сделки, расчёты выполняются через сервисы партнёров, а обременение снимается в течение 15 рабочих дней после полного погашения кредита.
Ниже — краткий обзор практики крупнейших кредитных организаций.
Почти все банки требуют, чтобы остаток по ипотеке был погашен до сделки или одновременно с ней, иначе обременение не будет снято.
Иногда финансовая организация отказывает в продаже залогового объекта. Это не означает, что путь закрыт — нужно понять настоящую причину отказа.
Основные причины отказа связаны исключительно с проблемным кредитом:
есть просрочки по платежам;
наложен запрет на регистрационные действия (например, по решению суда или инициированному взысканию).
В остальных случаях кредитор не имеет оснований для отказа, если по договору нет нарушений, а заёмщик исправно выполняет обязательства. Отказы вне этих причин связаны только с внутренними регламентами конкретного банка или условиями договора.
В некоторых случаях согласие на продажу — платная услуга: размер комиссии нужно уточнять заранее. Кредитор обязан указать причину отказа в письменной форме. Если причина не конкретизирована, направьте официальный запрос на разъяснение.
Устранить причину отказа. Если причина в просрочках или наложенном запрете, погасите задолженность, уточните порядок снятия ограничений.
Досрочное погашение. Идеальный вариант — полностью закрыть долг перед выходом на сделку. Тогда квартира будет освобождена от обременения и продана как свободная.
Продажа закладной. По некоторым кредитным договорам банк может продать закладную третьим лицам. В этом случае перед сделкой необходимо, чтобы кредитор выкупил обратно закладную для корректного проведения продажи.
Подать повторное заявление. После устранения причин отказа можно обратиться за согласием повторно.
Обсудить ипотеку в том же банке. Если покупатель готов оформить кредит в той же организации, кредитор часто идёт навстречу, даёт согласие.
Переговоры через покупателя. Возможна схема, при которой он гасит остаток долга продавца перед сделкой, затем происходит переоформление объекта.
Если по договору нет нарушений, решение о продаже — это право собственника. Кредитор не имеет права отказать без оснований, но вправе диктовать условия, если кредит проблемный.
Даже если сторона, выдавшая заём, дала согласие, успех сделки зависит от того, насколько грамотно продавец подготовил объект. Новые владельцы настороженно относятся к недвижимости с обременением, поэтому хорошо бы заранее устранить всё, что может вызвать вопросы или задержки.
Прежде чем выставлять объект на продажу, убедитесь, что у вас на руках есть:
свежая выписка из ЕГРН, где указано, что объект в залоге;
кредитный договор, график платежей;
паспорт, согласие супруга (если применимо);
справка об отсутствии задолженности (при наличии).
Также можно подготовить отчёт об оценке, но он не является обязательным документом для продажи: квартира уже находится в залоге, и кредитор владеет информацией о её стоимости. Оценка потребуется только в том случае, если покупатель планирует оформить ипотеку на залоговый объект — тогда подготовка отчёта ложится на него.
Если в квартире проводились перепланировки, узаконьте их заранее. Наличие неоформленных изменений иногда становится основанием для отказа банка или покупателя.
Да. Закон обязывает продавца прямо указать в договоре, что жильё находится в залоге. Также эту информацию нужно указывать в объявлении. Чем прозрачнее условия, тем выше доверие покупателя.
Даже если обременение будет снято в день сделки, новый владелец имеет право знать о текущем статусе недвижимости.
Продажа квартиры с обременением требует особенно надёжного механизма расчёта. Банк не станет снимать залог, пока не получит свои деньги, а покупатель — пока не получит гарантий. Решение — использовать проверенные инструменты: эскроу-счёт, банковскую ячейку или аккредитив. Это позволяет провести сделку быстро и выгодно, не рискуя ни продавцу, ни покупателю.
Эскроу-счёт — самый безопасный, прозрачный способ. Деньги покупателя хранятся на спецсчёте, переходят продавцу только после регистрации права собственности и снятия обременения. Используется в новостройках, но подходит также для вторичного рынка, если кредитор поддерживает схему.
Банковская ячейка — классический способ, особенно если операция проводится очно. В договоре хранения прописываются условия доступа к деньгам: продавец получает их только после регистрации перехода права. Минус — меньше контроля, а также нет защиты от срыва регистрации.
Аккредитив — безналичный аналог ячейки. Кредитная организация замораживает средства покупателя, а далее переводит их продавцу при наступлении заранее оговорённых условий. Аккредитив чаще всего используется, если обе стороны работают с одним банком.
В некоторых банках возможен аккредитив с трансферацией: в этом случае часть суммы сразу зарезервирована для погашения действующего кредита продавца. После регистрации перехода права собственности эта часть автоматически перечисляется на счёт кредитора для закрытия долга, а оставшиеся средства переходят продавцу. Такая схема особенно удобна при продаже залоговой недвижимости — она позволяет безопасно рассчитаться, сразу сняв обременение.
Рекомендуется использовать те способы расчёта, которые принимаются самим банком-кредитором. Некоторые банки требуют именно эскроу или аккредитив — это стоит уточнить заранее.
Одна из частых ошибок — передача задатка до получения согласия банка или без понятной схемы расчёта. Это создаёт риски:
Банк может не одобрить сделку или установить другую цену;
Возврат задатка становится проблемным, если условия не были письменно зафиксированы;
Покупатель теряет уверенность, а продавец — репутацию.
Все расчёты — только после того, как банк выдал согласие, а схема сделки утверждена обеими сторонами. Предварительные договорённости без юридической основы — источник конфликтов.
При продаже залоговой квартиры даже небольшая небрежность часто срывает сделку или приводит к финансовым потерям. Ниже — самые распространённые ошибки, которые совершают продавцы.
Выставляют на продажу без согласия банка. Начинать переговоры с покупателями до получения официального согласия — риск. Это тормозит сделку, подрывает доверие.
Не согласовывают схему расчёта. Нельзя договариваться «на словах» — банк должен утвердить способ передачи денег.
Подписывают предварительный договор (ПДКП) без гарантий. Если в документе не учтён статус залога, покупатель вправе потребовать компенсацию или отказаться от сделки.
Не проверяют платёжеспособность покупателя. Особенно критично при продаже в рассрочку или с участием нового ипотечного кредита.
Не проверяют документы на объект. Технические ошибки, долги по ЖКХ, неузаконенные перепланировки — всё это всплывёт при регистрации и в дальнейшем может привести к отказу.
Оформляйте каждый этап сделки документально, консультируйтесь с юристом, задавайте вопросы — это поможет избежать типичных ошибок.
Если квартира продаётся без привлечения ипотеки, оценка обычно не требуется. Но если покупатель берёт ипотеку для покупки залоговой недвижимости, банк потребует свежий отчёт об оценке — в этом случае расходы ложатся на него.
Да, если жильё куплено в браке, оформлено на одного из супругов, нотариальное согласие второго обязательно.
В большинстве случаев обременение снимается только после поступления средств на счёт кредитора и регистрации перехода права собственности. Но если покупатель сразу закрывает оставшийся долг за счёт собственных средств, обременение могут снять до сделки — дальнейшее оформление проходит без участия кредитора.
Как правило, нет. Банки отказывают в согласии, если у заёмщика есть текущая просрочка.
Договор подписывает собственник (заёмщик). Банк выступает стороной, дающей согласие и получающей деньги.
Да, если ему одобрили ипотеку в том же банке, сделку могут провести через новый кредит. В этом случае заключается новый кредитный договор уже с покупателем, а средства идут на погашение оставшегося долга продавца. Такой вариант требует согласования условий обеими сторонами и участия кредитора.
Да, это распространённая схема. Покупатель переводит часть суммы на счёт, остальное — продавцу после снятия обременения.
Продажа квартиры в залоге — это не экстренный шаг, а законная, вполне рабочая схема. Продать такое жильё можно, если соблюсти порядок действий. Всё начинается с согласия банка, проходит через грамотную подготовку документов и заканчивается безопасным расчётом.
Чтобы продажа прошла без сбоев:
не скрывайте факт обременения;
согласовывайте схему заранее;
не торопитесь с задатками;
оформляйте расчёты через защищённые инструменты.
Если действовать последовательно, продать такое жильё можно вполне выгодно — при этом сэкономить время и нервы.
Источники:
