Ипотечное кредитование: виды программ и способы получения ипотеки

Ипотека — это целевой кредит на недвижимость. Существует несколько видов ипотеки. Они различаются по вариантам обеспечения, а также целям кредитования.

Параметры, по которым различаются программы

Банки вводят разные виды ипотечных программ в зависимости от целей и условий кредита. Каковы основные признаки различия видов ипотеки?

Вид залога

Различают две разновидности ипотечного кредита:

1. Ипотека в силу закона — целевая. Она оформляется для покупки недвижимости. Банки финансируют до 80% стоимости объекта, могут предоставить льготные варианты. При подаче такой заявки кредитная история изучается очень внимательно. Если она вызовет вопросы, вам откажут.
2. Ипотека в силу договора — нецелевая. Она выдается под залог имущества заемщика. Максимальная сумма кредита не превышает 60% стоимости обеспечения. Такой заем можно взять для рефинансирования либо потратить на иные нужды. Цель займа в договоре не указывается. Кредитную историю проверяют не так строго, как в предыдущем варианте.

В обоих случаях речь идет о ликвидной недвижимости: банк вправе не одобрить предлагаемый залог.

Чтобы объект приняли в качестве залога, следует заранее изучить требования банка к обеспечению.

Виды ипотеки в зависимости от объекта недвижимости

Объекты недвижимости бывают жилыми либо коммерческими. Жилыми пользуются граждане (физические лица), а коммерческими — юридические и индивидуальные предприниматели.

Объекты недвижимости, на которые распространяется ипотечное кредитование:

• жилье в новостройках;
• дома с участками;
• жилье на вторичном рынке.

Покупатели обычно рассматривают разные варианты. Ипотечные программы в России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге помогают молодым семьям в решении жилищных проблем.

К ипотеке прибегают также владельцы бизнеса. Банковский кредит решает вопрос нехватки средств при необходимости приобретения новых объектов для расширения производства либо открытия новых торговых точек.

Банк самостоятельно выбирает объекты, которые принимаются в залог. Необходимые характеристики объектов есть в условиях программы.

Условия оформления ипотеки

Ситуации, с которыми сталкивается заемщик перед подачей заявки, бывают разными. Поэтому банки разрабатывают различные варианты кредитования. Условия получения кредита указываются в программе. При рассмотрении анкеты заемщика банк оценивает, насколько указанные в ней сведения соответствуют необходимым критериям.

Виды условий кредитования:

1. Относящиеся к заемщику.
2. Относящиеся к предмету залога.

К наиболее значимым критериям относятся:

• срок кредитования;
• возраст заемщика;
• размер процентной ставки;
• необходимость первоначального взноса.

Сотрудникам банка нередко приходится бывать на объекте, выступающем в качестве обеспечения, чтобы оценить потенциальные риски.

Если возникают вопросы к заемщику либо к объекту, банк может отказать в заключении договора либо потребовать дополнительный залог или поручительство.

Наша компания подобрала более ста программ ипотечного кредитования со ставками от 4% годовых, чтобы как можно больше заявителей нашли подходящий для себя вариант.

Способы оплаты ипотечного кредита

При заключении договора указывается, каким образом будет выплачиваться ипотека:

1. Дифференцированный платеж.
2. Аннуитет.

При дифференцированном платеже суммы каждый месяц будут разными: от самой большой до минимальной, пока задолженность не будет погашена. Заемщик видит, как сокращаются его кредитные обязательства. Однако для оценки рисков, а также кредитной нагрузки более приемлем второй вариант.

При аннуитетном платеже в течение всего срока действия договора ежемесячно вносятся одинаковые суммы. Взнос по ипотеке зафиксирован, а размер задолженности снижается. Для расчета используется формула:

Для заемщика это удобно, поскольку известно, какую сумму необходимо вносить каждый месяц. Если клиент вносит большую сумму, чем предусмотрено графиком выплат, он формируется заново.

Какая бывает ипотека

Виды ипотеки разнообразны. Их количество со временем увеличивается, что связано с изменением условий регулятора, рыночной конъюнктуры, расширением возможностей для кредитования.

Стандартные ипотечные программы

Заемщику могут подойти условия стандартной программы ипотечного кредитования. Залоговый объект недвижимости должен при этом соответствовать требованиям банка.

Объектом залога может выступать:

1. Жилье на вторичном рынке. В этом случае процентная ставка бывает оптимальной, а документы оформляются быстро.
2. Квартира в новостройке. Для заявителя такое жилье будет дешевле, но для банка это дополнительный риск. Чтобы его сократить, застройщика выбирают из списка аккредитованных компаний.
3. Залог недвижимости заявителя.
4. Строительство дома. Для залога оценивается земельный участок, строения на нем, близость к крупным населенным пунктам, его соответствие СНиП. Иногда земли недостаточно,— тогда банк выдвигает условие дополнительного залога.

Специальные программы

Для заемщиков, которым не подходят стандартные условия, банки разрабатывают специальные программы кредитования — в отношении к самому заявителю, а также к объекту сделки.

Граждане, намеренные обратиться за ипотечным кредитом, могут заранее изучить специальные условия банка.

Социальные программы

Заявителем по социальной ипотеке может выступать физическое лицо, принадлежащее к наименее защищенным слоям населения:

• учитель;
• врач;
• молодой ученый;
• представитель социально значимой профессии.

Такие заемщики не могут погашать кредит на стандартных условиях, поэтому им помогает государство.

Общие условия:

• валюта договора — российская;
• неизменная ставка — до 11%;
• гражданство РФ;
• соответствие критериям соцподдержки;
• сумма — не более 6 млн руб. в регионах.

Государство субсидирует до 18 кв. метров жилплощади на одного человека. Излишки оплачивает заявитель за свой счет.

Преимущества:

• большой выбор программ;
• низкая ставка;
• заемщиком может быть пенсионер;
• выбор вариантов объектов недвижимости.

Недостатки:

• длительное оформление;
• жесткие критерии, касающиеся объекта;
• необходим взнос за счет своих средств;
• рассматривается только официально подтвержденный доход.

Региональная ипотека

Для развития регионов, которые нуждаются в притоке жителей, государство разрабатывает специальные программы. С помощью ипотеки граждане могут решить жилищный вопрос, а также участвовать в социально-экономической жизни региона.

Для примера расскажем о двух видах региональных программ.

Сельская ипотека:

• ставка 2,7%;
• сумма — до 6 млн рублей;
• срок — до 25 лет;
• взнос своими средствами — не менее 20%;
• требования к заемщику — гражданство РФ, достижение 21-летнего возраста.

Кредит оформляется для населенных пунктов с численностью жителей менее 30 тыс. человек.

Дальневосточная ипотека:

• ставка до 2%;
• сумма — до 6 млн рублей;
• срок — до 25 лет;
• взнос собственными средствами — не менее 20%;
• требования к заемщику — гражданство РФ, возраст от 18 лет.

Программа работает в Дальневосточном федеральном округе. Заемщиками могут выступать:

• молодые семьи (до 35 лет) с детьми до 19 лет;
• медики, учителя, работающие в ДФО от 5 лет;
• переселенцы из ЛНР, ДНР.

Ипотечное кредитование с использованием материнского капитала

Заемщиками выступают семьи с двумя и более детьми, получившие господдержку в виде маткапитала. Один из вариантов использования средств материнского капитала — улучшение жилищных условий.

Ипотека используется:

• на первоначальный взнос;
• на погашение текущей задолженности;
• на погашение остатка долга.

Банки могут применять ограничения на использование материнского капитала при ипотечном кредитовании. Процедура оформления кредита длительная.Средства расходуются до достижения детьми возраста трех лет. Выделение долей детям обязательно.

Ипотека для молодых семей

Семейные пары получают специальные условия для оформления ипотечного кредита:

• ставка 3,7%;
• сумма — до 12 млн рублей;
• срок — до 30 лет;
• взнос собственными средствами — не менее 20%;
• возраст заявителя — до 35 лет.

Ипотечное кредитование семей

Участниками программы становятся семьи с двумя и более детьми, не достигшими совершеннолетия. Условия распространяются на тех, кто воспитывает усыновленных детей или детей-инвалидов. На территории ДФО объектом залога становится также недвижимость, приобретаемая на вторичном рынке.

Условия:

• ставка до 6%;
• сумма — до 12 млн рублей;
• срок — до 30 лет;
• взнос собственными средствами — не менее 20%;
• возраст заявителя — от 18 лет.

Ипотечное кредитование военных

В сделке участвует Росвоенипотека. Схема выдачи и погашения включает накопительный механизм, при котором средства начисляет бюджет. Погашение производит Министерство обороны.

• ставка 5%;
• сумма — до 3,3 млн рублей;
• срок — до 30 лет;
• взнос собственными средствами — не менее 5%;
• достижение 21-летнего возраста.

Заявитель заранее изучает условия кредитования, критерии участия в программе, а также список банков, которые оформляют военную ипотеку.

Ипотека на нестандартных условиях

Если заемщик не может выполнять обязательства, предусмотренные стандартной либо льготной программой, банк предлагает иные условия заключения сделки. Однако такие программы предлагают не все банки.

Ипотечный кредит без первоначального вноса

Этот кредитный продукт позволяет заемщику получить заем, не внося собственных средств. Для получателя такой вариант предпочтителен, но банк несет дополнительные риски.

Поэтому банк требует предоставить большее обеспечение, чем при внесении собственных средств. В качестве обеспечения может выступать:

• автотранспорт;
• поручительство;
• ценные бумаги.

Мы помогаем даже в случае, когда средств на первый взнос нет: выбираем банк из списка партнеров, составляем заявку.

Оформление ипотеки при испорченной кредитной истории

Отсутствие кредитной истории банк не рассматривает как причину для отказа. Но плохая история может помешать заключению договора даже на начальном этапе проверки.

В качестве мер, помогающих оформить ипотеку, можно использовать:

• обращение в банк, в котором у вас положительная кредитная история;
• выбор учреждения, проверяющего финансовое поведение заемщика за короткий срок (например, за год);
• закрытие текущих просрочек;
• ликвидацию задолженности в базе приставов;
• предоставление документов, подтверждающих наличие дополнительных активов (дом, участок, автомобиль).

С плохой кредитной историей заемщик рискует получить отказ от банка. Однако при грамотной подаче документов кредит все же можно оформить. Наша компания помогает клиентам подать заявку с хорошими шансами на одобрение.

Ипотечное кредитование для нерезидентов

Отсутствие гражданства РФ воспринимается банками как дополнительный риск, который вынуждает их выдвигать к нерезидентам более жесткие условия:

• требование большего стажа работы (2–3 года, а не 6 месяцев);
• привлечение созаемщиков;
• более высокая ставка;
• сокращение срока кредита;
• требование к внесению до 70% стоимости объекта собственными средствами;
• заключение договора страхования.

Опыт работы с банками в сфере ипотечного кредитования позволяет нашей компании добиваться оптимальных условий даже для нерезидентов РФ.

Как получить ипотеку без официальной работы?

Выбрав из списка предложений банков программу, которая не имеет жестких требований к подтверждению дохода, заявитель имеет право претендовать на ипотеку без предъявления справки с работы.

В качестве подтверждения платежеспособности принимаются:

• банковская выписка;
• налоговая декларация;
• справка о доходах в свободной форме;
• наличие собственности;
• выписка с брокерского счета;
• сведения о пособиях, иных выплатах.

В нашей компании найдут способ подтвердить доход, оформив ипотеку на необходимый вам объект недвижимости.

Ипотечное кредитование гаража (машиноместа)

Для получения кредита в данном случае требуется:

• справка БТИ;
• техпаспорт объекта;
• подтверждение приватизации земли, на которой ведется строительство.

Одобряя ипотеку на гараж, банк часто требует залог автомобиля.

Ипотека на ремонт

Заявитель может подать документы для получения кредита на ремонт:

• в новостройке;
• в жилье вторичного рынка;
• в апартаментах;
• в частном доме.

Такой заем оформляется либо отдельно, либо уже входит в тело кредита на покупку недвижимости.

Наша компания найдет условия, при которых клиент оптимизирует платежи по кредиту.

Ипотека для ИП и крупного бизнеса

Не все банки готовы к сотрудничеству с предпринимателем, который оформляет ипотеку для покупки жилого помещения. Предпринимательский доход связан с высоким риском, поскольку зависит от внешних условий ведения бизнеса.

Крупный бизнес получает ипотеку на коммерческую недвижимость, которая должна соответствовать определенным критериям. Также необходим намного более широкий перечень документов.

Наша компания работает с ИП, а также с крупным бизнесом, помогая обеим категориям клиентов получать средства на жилую либо коммерческую недвижимость.

Ипотека для пенсионеров

Несмотря на серьезные ограничения по возрасту на конец действия договора, наша компания помогает получить ипотеку пожилым людям. Для повышения шансов одобрения используется:

• положительная кредитная история;
• наличие поручителей;
• залог;
• страхование жизни;
• выплата пенсии на карту банка-кредитора;
• договор на иные услуги банка-кредитора.

Получение ипотеки иностранными гражданами

Среди наших партнеров есть банки, которые готовы предоставлять кредит тем, кто не имеет гражданства РФ. Мы выберем вариант программы, поможем собрать пакет документов, чтобы повысить шансы на одобрение.

Среди условий для иностранцев выделяются:

• предпочтительное гражданство одной из стран СНГ;
• более длительный стаж;
• высокий доход;
• повышенная ставка.

В нашей практике есть ряд успешных кейсов получения иностранцами ипотечных кредитов.

Траншевое ипотечное кредитование

Это новый вид ипотеки, но наша компания имеет опыт работы с такими кредитами.

Целью является приобретение строящегося жилья. Банк перечисляет средства застройщику двумя платежами (траншами). Первая часть намного меньше второй. Она может составлять символическую сумму, — например, 100 тыс. рублей. Этот транш выступает как гарантия намерений. Заемщик платит проценты с суммы перевода.

Вторая часть зачисляется после сдачи объекта в эксплуатацию. С этого момента действует полноценный график платежей. Такая схема помогает снижению финансовой нагрузки при съеме жилья.

Наша компания имеет большой опыт сотрудничества с банками и поможет найти вариант ипотечного кредитования даже в сложных условиях.

Источники:

• https://journal.tinkoff.ru/guide/mortage/
• https://journal.sovcombank.ru/ipoteka/kakie-est-vidi-ipotechnih-kreditov
• https://www.sravni.ru/ipoteka/info/vidy-ipoteki-v-bankakh/
• https://realty.rbc.ru/news/64e7b0b69a7947e6ced110d9#p10
• «Фотобанк Лори»