Военная ипотека: особенности участия и покупки своей квартиры

Военная ипотека — это механизм предоставления и погашения целевых жилищных кредитов военнослужащим во время службы.

Накопительная ипотечная система

Жилищное обеспечение военнослужащих в РФ осуществляется двумя способами. Первый предусматривает единовременную выплату на приобретение своего жилья или передачу в собственность ведомственного. Второй способ — участие в накопительной ипотечной системе (НИС) по закону № 117-ФЗ от 20.08.2004. В течение всего срока военной службы государство производит взносы на индивидуальные накопительные счета (ИНС), реестр которых ведет ФГКУ «Росвоенипотека».

В течение 10 лет службы участник получает право на получение целевого жилищного займа (ЦЖЗ) на покупку квартиры или дома. Величина займа складывается из суммы накопленных и причитающихся военному средств до завершения предельного срока службы, плюс доходы от инвестирования на дату предоставления займа.

Накопленные средства будут использованы как первоначальный взнос по банковской ипотеке или направлены на приобретение жилья. Последующие начисления на ИНС направляются на погашение платежей по кредиту.

После 10 лет службы военный может получить накопленные средства на покупку жилья. При досрочном увольнении по «льготным основаниям» (состояние здоровья, семейные обстоятельства) при сроке службы от 10 до 20 лет участник НИС вправе использовать причитающиеся ему выплаты для погашения остатка по ипотеке.

Если военнослужащий увольняется по негативным причинам (лишение свободы, нарушение контракта), вступает в силу условие возврата средств государству. При выслуге более 20 лет накопленные средства ИНС не взыскиваются.

Основные положения НИС:

1. Условия участия одинаковы для всех участников, независимо от выслуги, звания, состава семьи, жилищной обеспеченности.
2. Военнослужащий вправе самостоятельно выбрать регион, вид, количество жилья по НИС, способ использования средств на ИНС.
3. Величина взноса ежегодно регламентируется решением Правительства РФ с учетом инфляции. На 2023 год установлен взнос 349614 рублей. Начисление производится в размере 1/12 ежемесячно.
4. ФГКУ «Росвоенипотека» ежеквартально начисляет проценты от инвестирования средств на индивидуальных счетах.
5. Если участник НИС не брал жилищный заем до окончания срока службы (не менее 20 лет), после увольнения он может воспользоваться деньгами по своему усмотрению.
6. Участие в накопительной системе добровольное или обязательное. Для военнослужащих отдельных категорий единовременные выплаты или предоставление квартиры недоступно, поэтому участие в НИС для них обязательно. Например, это офицеры, призванные на военную службу из запаса с первым контрактом после 01.01.2005. Все служащие, заключившие первый контракт после 01.01.2020, участвуют в НИС в обязательном порядке.

Реестр участников НИС

Участие в системе обеспечивается внесением данных военнослужащего в реестр участников НИС, который ведет ФГУП «Росвоенипотека». Данные вносятся на основании рапорта военнослужащего или приказа о зачислении на контрактную службу. Для добровольного участия в НИС от солдата или офицера требуется письменное заявление. Данные служащих с обязательным участием вносятся автоматически, одновременно с приказом о зачислении в воинскую часть.

Условия получения военной ипотеки

Участники НИС могут оформить жилье в ипотеку, когда пройдет не менее 3 лет после внесения данных в реестр. Участники боевых действий (УБД) приобретают такое право с даты включения в реестр.

Получатели военной ипотеки

К участию в НИС допущены:

• выпускники военных вузов, офицеры на контракте;
• военнослужащие из запаса, солдаты, матросы, сержанты, старшины, которые заключили второй контракт;
• прапорщики, мичманы после 3 лет службы;
• сотрудники Росгвардии, ОМОН, СОБР, вневедомственной охраны, ФСБ, МВД, МЧС (получившие воинские звания), Спецстроя РФ, ГУСП РФ.

Источник: https://army.ric.mil.ru/Stati/item/271653/

Виды жилья, которые можно купить

Перечень объектов, на которые можно использовать целевой жилищный заем, ограничен. Военную ипотеку можно взять на покупку квартиры в новостройках, вторичное жилье, жилой дом с земельным участком, таунхаус. Условия НИС не работают для индивидуального жилищного строительства. Не стоит также рассматривать покупку жилья по договорам переуступки права требования.

Процентная ставка

НИС — это простой механизм целевого финансирования покупателя. Это значит, что субсидирование банков по этой программе не предусмотрено: ипотечное кредитование осуществляется по рыночным ставкам. Системные банки разработали кредитные продукты по военной ипотеке со ставками чуть ниже рыночных. Например, ВТБ предлагает кредитование со ставкой 15,6% сроком до 25 лет. Военнослужащие вправе участвовать в других госпрограммах, а также оформить ЦЖЗ на погашение семейной ипотеки.

Срок действия: законодательные ограничения

Срок, а также максимальная стоимость кредита ограничены условиями выдачи целевого жилищного займа. Банки предоставляют деньги, ориентируясь на предельный возраст пребывания на военной службе заемщика. Другое ограничение — величина накоплений на ИНС исходя из срока службы. Большинство банков предлагают кредиты, ограниченные сроком достижения предельного возраста пребывания на службе.

Подача заявления на военную ипотеку

Право подать заявление в банк по программе военной ипотеки дает Свидетельство о праве на получение целевого жилищного займа. Через 3 года участия в НИС служащий (кроме УБД) может подать заявление на получение жилищного займа. После оформления рапортов в воинских частях оформляют списки на получение Свидетельства участника НИС на получение ЦЖЗ, направляют их в Росвоенипотеку. Средний срок рассмотрения заявления и получения сертификата — 2 месяца.

Допустимая величина кредита по военной ипотеке

На одного заемщика банки дают кредиты в диапазоне 2,0 — 3,0 млн рублей на срок до достижения военным предельного возраста службы — 50 лет. Работают предложения семейных кредитных программ, когда в семье двое военнослужащих. По таким программам, а также по программам с дополнительным государственным финансированием (семейная ипотека) кредитные лимиты увеличены. Максимальная сумма на 2023 год для участника, который вступил в ИНС с начала её действия в 2005 году — 6,4 млн рублей.

Источник: https://www.vbr.ru/banki/ipoteka/voennaja_ipoteka/

Документальное оформление

В течение 6 месяцев средства ЦЖЗ можно использовать на покупку жилья (при совпадении ценовых параметров), либо на внесение первоначального взноса по ипотечному кредиту за новостройку или объект вторичного рынка. По истечении 6 месяцев необходимо оформлять новый сертификат участника.

Для совершения сделки к стандартному перечню документов для коммерческой ипотеки добавляется типовой договор ЦЖЗ. Например, при покупке новостройки с использованием военной ипотеки потребуются:

• предварительный договор участия в долевом строительстве (ДУДС);
• подписанный участником НИС договор ЦЖЗ;
• копии договоров банковского счета, ипотечного кредита;
• копия разрешения на строительство;
• подтверждение страхования гражданской ответственности застройщика.

Источник: https://rosvoenipoteka.ru/uch/oformlenie_svidetelstva/poryadok_oformleniya

Советы юристов

На приобретение жилья в Москве, а также в других городах-миллионниках денег по жилищному займу недостаточно. Можно получить гражданскую ипотеку, а затем направить ЦЖЗ на её погашение. В юридическом оформлении таких сделок есть нюансы, поэтому лучше обратиться к профессиональному посреднику, который поможет провести операцию быстро, с наименьшими расходами.

Ипотечный брокер «Первая Гильдия Ростовщиков» (ПГР) имеет длительный опыт сопровождения сделок по военной ипотеке. Закажите предварительную консультацию — наши специалисты помогут с выбором банка, подбором ипотечной программы, документальным оформлением сделки.

Нередко военнослужащие хотят купить квартиру в другом городе, чтобы получать дополнительные доходы от сдачи её в аренду. Следует помнить позицию заимодавца по этому вопросу. По закону «О статусе военнослужащих», они не вправе заниматься предпринимательской деятельностью (за исключением педагогической и пр.) лично или через доверенных лиц.

ГК РФ предусматривает получение согласия залогодержателя на аренду (временное пользование) объекта залога. Сдача в аренду жилья, приобретенного по НИС, правомерна, если не содержит признаков предпринимательской деятельности.

Покупка жилья: пошагово

После получения Свидетельства ЦЖЗ военнослужащий выбирает банк, а также квартиру или дом. Если это объект на вторичном рынке, с продавцом необходимо заключить предварительное соглашение о покупке. Банк-партнер проверяет и одобряет объект, подписываются кредитный и залоговый договоры.

Копия кредитного договора, а также подписанный заемщиком договор о целевом жилищном займе направляются в ФГУП «Росвоенипотека». В течение двух недель заемщику возвращаются его экземпляры. Затем заключается договор купли-продажи, происходит перечисление денежных средств, регистрация права собственности.

Участник НИС должен предоставить копию свидетельства о праве собственности, выписки ЕГРН об обременении объекта в пользу банка и государственного учреждения. Со следующего месяца ФГУП начнет перечислять банку платежи по ипотеке согласно графику.

В ходе предварительных переговоров продавец жилищного объекта должен быть извещен об установленной процедуре. Он получит средства только после подписания договора купли-продажи и передачи прав собственности. Иного механизма сделки по военной ипотеке не предусмотрено.

Банки, предоставляющие кредиты по военной ипотеке

Партнером в НИС может быть любой банк, предоставляющий обеспечение по возврату средств. На сайте ФГУП «Росвоенипотека» анонсирован перечень из аккредитованных 12 банков, которые разработали соответствующие кредитные предложения.

Таблица 1. Условия кредитования участников НИС

Популярные вопросы и ответы

Военная ипотека — сложный формализованный механизм. С начала действия НИС в 2005 условия программы неоднократно изменялись, а у пользователей накопилось немало вопросов.

Как досрочно погасить ипотеку

При досрочном погашении уменьшается тело кредита, возобновляются накопления на ИНС. Досрочное погашение можно осуществить за счет собственных средств или материнского капитала. Для погашения за счет материнского капитала необходимо обращаться в Пенсионный Фонд.

Налоговый вычет

На покупку жилья не предоставляется инвестиционный налоговый вычет, если финансирование осуществлялось из бюджетной системы РФ (п.5 ст. 220 НК РФ). Налоговая судебная практика подтверждает это положение. Вычет полагается только в том случае, если часть купленного жилья была оплачена собственными средствами.

Источник: https://base.garant.ru/57203810/

Первоначальный взнос по военной ипотеке

На рынке есть предложения ипотеки с нулевым первоначальным взносом. Этот продукт разработан для зарплатных клиентов ПАО Промстройбанка со средней ставкой 15,9%. Стандартная величина первоначального взноса по военной ипотеке — 20%.

Рефинансирование

Кредит можно рефинансировать — оформить другой заем с меньшей ставкой. Тогда на ИНС будут поступать накопления в большем объеме. ФГУП информирует участников, в каких банках действует программа рефинансирования военной ипотеки.

Все предложения банков по военной ипотеке предусматривают графики платежей по аннуитетной схеме. Аннуитетный платеж имеет постоянную величину на весь срок кредитного договора. В его структуре доля долга и процентов изменяется с течением времени. Платежи в счет основного долга погашаются в конце срока договора. Эта тонкость — большой минус при расчете варианта рефинансирования ипотеки.

Источник: https://rosvoenipoteka.ru/prgramms/kreditnie_programmi/ipotechnoe_kreditovanie

Раздел квартиры при разводе

Отсутствует единая судебная практика раздела жилья, приобретенного по военной ипотеке в случае развода. Многое зависит от доли личных накоплений при покупке, наличия несовершеннолетних детей или брачного контракта.

В ситуации развода военнослужащие пытаются взыскивать с бывших супругов часть стоимости квартиры. Есть судебные прецеденты, когда суд взыскивает с супруги военнослужащего половину стоимости ЦЖЗ, оплаченного за квартиру. В ряде других случаев выносятся отказные решения.

Военная ипотека при досрочном увольнении

При досрочном увольнении вопрос погашения долга зависит от причин увольнения, а также срока службы. Если увольнение происходит по негативным основаниям, — например, судебное решение, — то заемщику придется возвращать сумму ЦЖЗ с процентами, погашать остаток долга банку.

Если служащий увольняется по уважительным причинам на сроке от 10 до 20 лет службы, ему не придется возвращать сумму ЦЖЗ. Он должен будет лишь самостоятельно погасить остаток долга перед банком. Если увольнение происходит на сроке до десятого года службы, необходимо вернуть заем, самостоятельно решив вопрос с задолженностью банку.

Можно ли получить военную ипотеку, если есть жилье

Наличие собственного жилья не влияет на возможность участия в индивидуальной накопительной системе и покупки жилья по этой программе.

Отказ в выдаче военной ипотеки

Банк может отказать заявителю в следующих случаях:

• негативная кредитная история;
• высокая закредитованность на момент подачи заявки;
• несоответствие объекта недвижимости требованиям банка.

Дополнительно о военной ипотеке

Военным, которые уволились по уважительным причинам в период службы от 10 до 20 лет, должны начисляться дополнительные выплаты из расчета выслуги в 20 календарных лет (без доходной инвестиционной части). Их можно направить на погашение действующей ипотеки.

В случае гибели военнослужащего или признания его безвестно отсутствующим государство погашает остаток долга по ипотеке, а члены семьи имеют право на накопления и дополнительные выплаты из расчета выслуги в 20 лет.

Заключение

Жилье, приобретаемое по военной ипотеке, финансируется заемными средствами банка, а также средствами ЦЖЗ. Это накладывает ограничения: квартира или дом становятся объектом залога государству и банку. После завершения договора потребуется снятие двух обременений с объекта собственности в ЕГРН.

Ипотечный брокер «Первая Гильдия Ростовщиков» оказывает услуги по сопровождению сделок военной ипотеки. Обращайтесь, мы поможем получить одобрение банка, подберем программу рефинансирования кредита, решим проблему с документальным оформлением кредитования.

Источники:

• https://army.ric.mil.ru/Stati/item/271653/
• https://www.vbr.ru/banki/ipoteka/voennaja_ipoteka/
• https://rosvoenipoteka.ru/uch/oformlenie_svidetelstva/poryadok_oformleniya
• https://rosvoenipoteka.ru/prgramms/kreditnie_programmi/ipotechnoe_kreditovanie#20155
• https://base.garant.ru/57203810/
• https://rosvoenipoteka.ru/prgramms/kreditnie_programmi/ipotechnoe_kreditovanie
• «Фотобанк Лори»