Продажа недвижимости в Москве и области

Заработок на выкупе недвижимости

Срочный выкуп является способом инвестирования. Схема очень простая: покупается квартира со скидкой, по цене ниже существующей, а затем продается по рынку. Однако важно правильно посчитать, чтобы убедиться, что сумма затрат для подготовки квартиры к продаже не «съест» всю прибыль.

Как посчитать затраты на выкуп?

При срочном выкупе важно учесть все расходы, к которым могут относиться:

1. Цена объекта.
2. Госпошлина за регистрацию собственности.
3. При использовании кредитного плеча — расходы по ипотеке (платеж, страховка, оценка).
4. Комиссия агента, если продажа происходит через него.
5. Проверка юридической чистоты.
6. Нотариус (если это требуется).
7. Если нужно зарегистрировать договор быстрее, то придется оплатить услуги регистратора.
8. Ремонт.
9. Реклама объекта.
10. Предпродажная подготовка.
11. Коммунальные платежи.
12. Налоги после продажи.

Если вы не учтете все расходы, то можете получить убыток от сделки вместо прибыли.

Уровень доходности

В среднем можно получить прибыль в размере 10%. Все зависит от расходов, а еще от того, как быстро вы сумеете продать инвестиционную квартиру.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/srochniy-vikup/#twelve

Как найти квартиру?

Чтобы инвестировать в квартиру для срочного выкупа, ее нужно сначала найти. Сделать это можно с помощью специальных ресурсов.

Площадки для торговли недвижимостью

Речь идет о знакомых нам:

• Yandex;
• Avito;
• Cian;
• Domclick.

Однако следить за предложениями здесь сложно. Как только появляется ликвидная квартира с большим дисконтом, на нее сразу есть желающие.

Эти площадки подходят для выкупа проблемной недвижимости. Такой вид инвестиций называется «флиппинг». Он бывает для:

1. Новостроек. Квартира выкупается без ремонта. Здесь важно смотреть, сколько квартир, аналогичных вашей, предлагает к продаже застройщик. Если много, то будет высокая конкуренция. Если мало, то вы продадите быстрее.
2. Вторичного жилья. Речь идет о старом фонде, которого много, он часто в не очень хорошем состоянии. Инвестор покупает жилье, ремонтирует его, продает. От покупки до продажи проходит 3-4 месяца. Важно уметь следить, анализировать. Дисконт есть не сразу. Приходится наблюдать, сколько продается квартира, есть ли к ней интерес.

Каналы в Telegram

Такие ресурсы ведут компании или агенты. Там достаточно высокая конкуренция, а размер комиссии — 2-3% от суммы сделки.

Выкуп у застройщика

Главный минус таких инвестиций — высокий порог входа, потому что придется стать партнером застройщика. Если вы не имеете стольких средств или доступа к кредитам, можно работать через риелтора с меньшими расходами.

Компании-посредники

Их можно найти в сети по запросу. После этого, при обращении, важно указать:

• что вы готовы выкупить объекты;
• уточнить размер скидки;
• задать вопросы об условиях сотрудничества;
• выяснить способ перепродажи: будет ли агент.

Работает это все по следующей схеме. Продавец обращается за услугой срочного выкупа. Предложение поступает базе инвесторов, среди которых находится тот, кто выкупит недвижимость. Инвесторы называют свою цену, поэтому нужно действовать быстро, чтобы успеть договориться с компанией.

Агентства

Агентов можно найти в интернете. Они помогают решать вопросы с покупкой или продажей недвижимости. Например, в случае, когда новая квартира найдена, но вы еще не продали старую. Тогда объект, который нужно продать, попадает в базу для срочного выкупа.

Как сделать срочный выкуп?

Для закрытия сделки необходимо выполнить несколько шагов. Рассмотрим их более подробно.

Оценка ликвидности

Ликвидность — это то, как быстро квартира может быть продана. На этот показатель влияет несколько факторов:

• Цена объекта. Есть уровень, на котором обычно совершаются сделки. Если цена выше, то это минус к ликвидности. Если ниже, то квартиру получится продать быстрее.
• Квартира в городе ликвиднее, чем загородный дом.
• Чаще покупается недвижимость, где комнат меньше 3. Сделок с большими метражами намного меньше.
• Особенности конструкции. Иногда их сложно узаконить, поэтому тратить деньги на такие квартиры покупатели не хотят. Например, когда был перенесен санузел или кухня.
• Юридическая чистота объекта.
• Количество аналогичных объектов в районе. В этом плане старые районы, которые уже имеют инфраструктуру, будут в приоритете перед теми, куда пришло много застройщиков.

Как узнать стоимость?

Сначала инвестор оценивает сам для себя, за сколько он готов купить эту квартиру. Для расчетов используется анализ цен конкурентов или специальные площадки. Они есть на крупных сайтах, например, Domclick или Cian. Но расчет будет проведен только по параметрам верхнего уровня. Например, по сравнению с аналогичными предложениями, опубликованными недавно.

Поэтому, если принимать за основу показания сервисов, объект можно продавать долго. А вот если принять во внимание предложения конкурентов, то можно получить более детальный анализ. Если правильно выставить цену, то на продажу уйдет не более 3-4 месяцев. Для полной оценки нужно смотреть конкретный район, что предлагается в нем. Тогда можно вывести более близкую к рынку цену.

Проверка продавца

Если не уделить этой проверке внимания, то вы останетесь без денег и без недвижимости.

Главное, о чем стоит помнить: срочная продажа часто сопряжена с негативными обстоятельствами. Нужно выяснить, почему.

Для полной проверки придется разбираться в законодательстве. Особенно это касается случаев, когда квартира досталась по наследству или была подарена.

Обратите внимание на информацию из открытых источников:

• проверка в базе МВД, действителен ли паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• долги, незакрытые разбирательства (сайт ФССП);
• наличие банкротства;
• кредитная история (покажет перспективу подачи на отсутствие платежеспособности);
• если продавец — учредитель, то проверьте, как идут дела у его фирмы;
• семейное положение;
• справка из наркологического и психоневрологического диспансера (из государственных учреждений);
• при получении доверенности или наследства — сведения о нотариусе.

Важно пообщаться с собственником, узнать, почему он продает квартиру, какие у него планы. Если продавец — пожилой человек, то стоит спросить у его родственников, знают ли они о его намерениях.

Как проверить недвижимость?

Проверка важна как для инвестора, чтобы он не потерял деньги, так и для будущих покупателей.

У продавца запрашивают:

1. Договор (дарения, купли-продажи, приватизации).
2. Сведения из ЕГРН в расширенном формате.
3. «Единый жилищный документ» — это выписка из домовой книги. В обычном варианте там есть все текущие сведения, а в архивном — вся история.
4. Данные по лицевому счету, чтобы проверить наличие задолженности. Если платежи за коммунальные услуги разнесены по нескольким компаниям, то выписки также нужны отовсюду.
5. Техническая документация, которая позволит оценить, была ли проведена перепланировка.
6. Если квартира была куплена в ипотеку, то нужны все документы по этой сделке. Важно узнать, погашен ли кредит, есть ли залог.
7. Если доли в квартире принадлежат несовершеннолетним, то нужны документы из органов опеки и попечительства (разрешение).
8. На портале госуслуг можно сделать справку о маткапитале. Если он был использован, то у детей должны быть выделены доли.

Для инвестиции в квартиры со срочным выкупом необходимо проверять много аспектов. Поэтому придется разобраться в юридических тонкостях. В противном случае вы потеряете деньги.

«Кредитор» проводит срочный выкуп недвижимости в Москве. Сделку будут проводить профессионалы, поэтому все, что необходимо проверить, будет выполнено.

К плюсам работы с компанией относятся:

• честная оценка;
• безопасность сделки;
• все процессы в одном месте;
• возможность получить заем до продажи через банки-партнеры.

«Кредитор» работает со сложными объектами, которые находятся в залоге либо имеют обременения. Решается вопрос с органами опеки для объектов, которые мы выкупаем.

Продажа недвижимости возможна за 110% ее рыночной цены. Вопрос закрывается, как правило, в течение 30 дней.

Как провести сделку?

Если у вас нет опыта, обратитесь за помощью к посреднику.

Этапы:

1. Предложение от продавца.
2. Встречное предложение от потенциального покупателя по цене.
3. Если достигнуто согласие, то назначается дата осмотра.
4. При встрече стороны оговаривают конечную цену, сумму аванса, залог, обременение, как будет проводиться оплата. Фиксируют, что останется в квартире в момент передачи.
5. Сбор документов.
6. Составление списка пунктов договора и акта.
7. Подписание документов.

В первый день завершаются 4 шага. Даже если у сторон есть представители, им стоит встретиться лично. Это поможет оценить поведение, задать уточняющие вопросы.

Заранее составьте список того, что бы вы хотели спросить. Например:

1. Сумму аванса. Так делают для сложных сделок. Например, когда в них участвуют органы опеки. Но если все решается просто, то можно не оставлять аванс. Этот платеж не гарантирует, что сделка состоится, потому что покупатель может отказаться.
2. Будут ли выписаны жильцы квартиры до заключения сделки? В случае если это невозможно, подписание договора не состоится. Осложняет ситуацию прописка несовершеннолетних либо недееспособных лиц.
3. Вещи, которые останутся в квартире после покупки. Когда жилье выбирается для ремонта, то лучше, чтобы ничего не осталось. Но если вам нравится интерьер, то стоит зафиксировать, останется ли мебель после покупки. Иначе хозяева могут забрать, например, шкаф, за которым окажутсястарые обои, придется все переклеивать.

Подготовка к продаже

Новый собственник оценивает, какие понадобятся расходы на приведение квартиры в нужное состояние. Иногда уже на осмотр берут рабочих, которые могут составить смету будущего ремонта.

Если квартира покупалась в хорошем состоянии, то ее сразу готовят для продажи. Сюда включено:

• обновление комплекта документов;
• вывоз лишних вещей;
• генеральная уборка;
• устранение мелких дефектов: покраска батарей, подклейка обоев, смена светильников;
• хоумстейджинг — зонирование и декор для придания квартире более дорогого вида.

Некоторые риелторы идут на хитрость: варят кофе перед приходом покупателей, готовят свежую выпечку. Уборку заказывают для квартиры, для лестничной клетки.

Время до перепродажи

Если квартира покупалась для продажи, то вопрос, даже в случае ремонта, решается быстро. Инвесторы укладываются в срок продажи от одного до четырех месяцев.

Как использовать ипотеку?

Обратитесь в банк за ипотекой, если у вас нет средств в размере 100% цены объекта. Это позволит вам инвестировать с относительно небольшими накоплениями.

Банки неохотно одобряют кредиты для проблемных квартир. Здесь вам поможет тот, кто занимается ипотечными вопросами. Например, «Кредитор» проведет сделку со срочным выкупом квартир даже при наличии юридических проблем или долгов.

Что важно знать при инвестировании с использованием ипотечного кредита:

• перепродать квартиру в залоге сложнее, но многие банки разрабатывают схемы вывода объектов из-под обременения;
• проверка не снимает все риски по сделке на 100%;
• размер взноса для выкупа — 20—25%.

Если вы обращаетесь за кредитом, то в список расходов включите оценку недвижимости, платеж по ипотеке, страховку.

Налоги при срочном выкупе и перепродаже

Размер налогов зависит от статуса покупателя.

1. Если это не ИП. Уплачивается 13% разности покупки и продажи. Можно воспользоваться налоговыми вычетами.
2. Инвестор ИП или ООО. Здесь все зависит от применяемого налогообложения. При упрощенной системе. Если это «Доходы», то ставка составляет 6% годового заработка, а если «Доходы минус расходы», то 15% от прибыли. Общая система при срочном выкупе применяется очень редко. Для компаний предусмотрен налог на прибыль в размере 20%, а для ИП НДФЛ — 13%. Если прибыль выше 5 млн в год, то на сумму превышения рассчитывается 15%.

Скупка на регулярной основе может быть квалифицирована как предпринимательство. Несмотря на негласное заверение инспекторов, что можно проводить до 6 сделок в год, это нигде не закреплено. Поэтому можно попасть в поле зрения налоговой, получить штраф либо уголовную статью.

Часто инвесторы выбирают схемы, при которых налоги платятся от прибыли. Вы можете уменьшить базу для налогообложения, включив в расходы комиссию посредника, оценку, платежи за регистрацию сделки.

Срочный выкуп: «за» и «против»

К аргументам в пользу срочного выкупа относятся:

• возможность заработать;
• перспектива купить квартиру дешевле рынка;
• много вариантов для покупки.

Риски:

• квартиры чаще всего проблемные;
• высокий порог входа;
• возможность столкнуться со сложностями и судами с бывшими собственниками;
• после покупки нужны дополнительные вложения.

Большая часть рисков устраняется при работе с профильными посредниками. Например, с «Кредитор».

FAQ

В число наиболее часто задаваемых вопросов входят те, что касаются документов, а также юридических нюансов сделки.

От чего зависит цена при срочной продаже?

Даже если квартира досталась по наследству либо совсем неожиданно в дар, а новый собственник живет в другом городе или стране, он не будет терять деньги просто так. Он обратится к риелтору, который займется всеми делами. Поэтому чаще всего срочная продажа связана с реальными проблемами с объектом. Либо с его очень плохим состоянием.

Документы для покупки

Несмотря на оперативность проведения сделки, важно собрать все документы, справки о статусе квартиры. Внимательно посмотрите все, кто касается задолженности, количества прописанных, их возраста, статуса. А также убедитесь, что квартира не находится в залоге и у вас не будет проблем с органами опеки.

Оформление договора

Для оформления можно воспользоваться одним из вариантов:

1. Нотариус. В этом случае он сам направит документ после подписания в ЕГРН.
2. Банк. Договор отправит финансовая организация, но ее участие возможно только в случае оформления кредита.
3. МФЦ. Документы в ЕГРН отправляются автоматически.
4. Электронная цифровая подпись. Подходит, если стороны сделки живут в разных городах.

Цена при перепродаже

Каждый инвестор устанавливает цену самостоятельно при продаже объекта. Важно ориентироваться на рынок, на скорость закрытия сделки. Средний размер доходности по рыночной стоимости находится на уровне 10%.

Срочный выкуп квартир, как и другие варианты инвестирования,— это риск. Важно оценивать его уровень, а также ликвидность. Большое внимание стоит уделить проверке юридической чистоты, а также понимать, что объект потребует дополнительных вложений.

В случае когда порог входа слишком высок для вас, можно обратиться за ипотекой. А если такой вариант инвестирования, как скупка недвижимости, станет для вас постоянным, то лучше оформить ИП либо открыть компанию.