Возможность ипотечного кредитования при наличии действующих кредитов

Ипотека

Ипотека предполагает кредитование, где гарантией возврата долга становится объект недвижимости. Рынок ценных бумаг очень нестабилен, а ипотечная недвижимость стала сравнительно привлекательным объектом инвестиционных вложений. Для определенной категории инвесторов вложения в недвижимость стали альтернативой ценным бумагам. Ранее предполагаемое завершение льготных ипотечных программ также стимулировало граждан покупать жилую недвижимость, что вызвало одномоментный рост выдачи ипотечных кредитов. Многие интересуются: а дадут ли ипотеку, если уже есть кредит?

Ипотека как способ кредитования

Целью кредитования становится покупка недвижимого объекта, для физических лиц — это жильё. Организации пользуются промышленной ипотекой для приобретения коммерческой недвижимости. Наличие залога закреплено регистрацией в ЕГРН. Банк страхует свои деньги от мошенничества собственников, информирует всех участников рынка о долге владельца, невозможности распорядиться объектом без разрешения кредитора-залогодержателя.

Кредитование при наличии задолженности

Правила банковского регулирования не ограничивают количество кредитов, в т.ч. ипотечных, которые может предоставить банк одному заёмщику или семье созаёмщиков.

Вероятность одобрения ипотечной заявки при наличии кредита

При рассмотрении любой кредитной заявки банк изучает кредитную историю гражданина. Действующие потребительские кредиты в другом банке не являются ограничением для ипотеки, если у заявителя нет непогашенных долгов, просрочек оплаты по графику.

Если кредитная история характеризует заявителя как добросовестного дебитора, то главным критерием его дополнительного кредитования становится показатель долговой нагрузки (ПДН). ПДН — это доля текущих и будущих обязательств по кредиту в бюджете. Для ипотеки в расчет берется совокупный семейный бюджет, поскольку супруг заявителя часто становится созаёмщиком. При положительной кредитной истории шанс одобрения ипотеки будет тем выше, чем ниже совокупный ПНД на семью.

Непогашенный ипотечный кредит

Иногда жизненные обстоятельства вынуждают обращаться с заявлением на ипотеку заёмщикам, имеющим ипотечный долг, например, собственникам бизнеса или легальным бенефициарам.

Клиенты интересуются: а можно ли взять ипотеку, уже имея одну? Нет формальных ограничений для ипотечного займа на рыночных условиях. Если заявитель — добросовестный плательщик, а официальный доход позволяет погашать все долги, каждый из получаемых кредитов обеспечен залогом в виде приобретаемого жилья. Такой тип гарантии в банковской практике является надежным объектом обеспечения. С конца 2023 года существуют законодательные ограничения на повторную льготную ипотеку.

Задолженность по кредитным картам

Наличие кредитной карты отражается в кредитной истории заёмщика, нет единых правил, как это оценивать при кредитовании. Одни банки оценивают только полученные займы, отслеживают наличие просрочек. Другие включают сумму кредитного лимита в совокупный долг, даже если заявитель только держатель карты. Заимодавцы изучают историю погашения задолженности в беспроцентный период, динамику расходов по кредитке, регулярность её использования.

Некоторые банки следуют консервативной политике оценки рисков, а наличие кредитных карт рассматривают скорее негативно. Перед тем как оформить заявку на ипотечный кредит, обратитесь за консультацией к кредитному брокеру «Первой Гильдии Ростовщиков», наши специалисты подскажут наиболее вероятные варианты одобрения ипотеки.

В каких случаях откажут

Российские законы позволяет банкам самостоятельно определять свою кредитную политику. Но существует чётко определённый перечень вариантов, когда любой банк предпочтёт отказать в выдаче ипотеки, это следующие ситуации:

просроченная текущая задолженность;
негативная кредитная история;
уровень ПДН, близкий к критическому значению;
наличие непогашенной судимости или банкротства;
недостоверные данные в заявлении, прилагаемых документах;
несоответствие заявленным требованиям (первоначальный взнос, возраст, регистрация и прочие).

Сокрытие или искажение информации

Основным активом банка являются деньги, поэтому вся предоставляемая информация проверяется неоднократно, очень тщательно. Любое искажение или сокрытие данных будет оцениваться как попытка обмана, что повлечёт негативные последствия.

Потенциальным заимодателям Бюро кредитных историй (БКИ) предоставляют информацию о поданных ранее заявках, выданных кредитах, полученных отказах. Справочные информационные сервисы СБИС, СПАРК позволяют кредитным учреждениям осуществлять проверку работодателя, указанного в заявлении на ипотеку. Банк откажет в одобрении, если выявит несоответствие данных в справке 2 НДФЛ о доходах и отчетности компании, — например выплату заработной платы заявителю при отсутствии её официальных доходов.

Другие последствия

Законами предусмотрена уголовная ответственность за предоставление заведомо ложных сведений в ситуациях с кредитом. Наказания за мошенничество в сфере кредитования предусмотрены статьей 159.1, части 1 и 2 УК РФ. Преступление характеризуется как хищение денежных средств заемщиком путем представления кредитору заведомо ложных недостоверных сведений. Судебная практика по данной статье достаточно обширная, применяются наказания в виде штрафов, обязательных работ или ограничения свободы (до двух лет).

Некоторые факторы, влияющие на решения банков

Существуют чёткие критерии, которые банки оценивают, когда дают ипотеку:

размер кредита, его доля от стоимости недвижимости;
запрашиваемый срок кредитования;
величина подтвержденного дохода;
наличие/отсутствие детей младше 18 лет или других иждивенцев;
остаток долга по первой ипотеке или сумма долга по другим кредитам;
приобретаемый объект недвижимости, его рыночная стоимость, расположение, состояние;
возраст заемщика.

Ипотечные займы относятся к категории долгосрочных, возраст заявителя может ограничить вероятность сделки. Большинство банков афиширует кредитование ипотеки в возрастном диапазоне 18-70 лет. Нижняя граница, как правило, устанавливается условиями первоначального взноса, официальной занятости и дохода. Верхняя граница оценивает возраст заёмщика на момент погашения кредита. Для собственников бизнеса в некоторых банках возможно повышение границы до 75 лет. Следует учитывать, что чем выше возраст заёмщика, тем короче доступный срок кредитования. Чем больше доля первоначального взноса, тем меньше сумма кредита, а вероятность одобрения заявки выше.

Семейный статус

При оценке семейного статуса кредиторы исходят из того фактора, что риски невозврата или нарушения обязательств для семейных заемщиков, как правило, ниже, чем для холостых. Одинокие заявители не имеют возможности претендовать на участие в ряде государственных льготных программ, таких как «Семейная ипотека», «Молодая семья» и т.п. Отсутствуют формальные ограничения для бессемейных на предоставление кредитов по программам «Льготная ипотека», «Ипотека для it-специалистов», кредитовании на рыночных условиях.

Продление льготных ипотечных программ, их условия в последнее время подлежат неожиданной корректировке. Для того чтобы быть в курсе актуальной информации, оценить свои шансы на повторную или первичную ипотеку обратитесь в «Первую Гильдию Ростовщиков». Наши менеджеры ответят на интересующие вопросы, а также оформят заявку.

Источник: https://rg.ru/2024/02/29/putin-poruchil-prodlit-programmu-semejnoj-ipoteki.html

Стаж и место работы

В скоринговую модель оценки платежной способности заёмщика входят наличие регулярно подтверждаемых доходов, а также стажа официальной занятости. Чаще граждане получают доходы как наемные сотрудники, но иногда — как предприниматели, исполнители услуг по гражданско-правовым договорам, или посреднической деятельности. В расчет будут приниматься любой из подтвержденных видов доходов. Требование к стажу работы в большинстве крупных банков — от одного года работы.

Кредитная история

По всем заёмщикам, бравшим кредиты, банки отправляют информацию в одно или два кредитных бюро. Сейчас Банком России аккредитовано шесть таких организаций. В течение 7 лет с момента последней операции там хранится информация о действующих и прошлых кредитах, займах МФО, своевременности выплат, а также наличии задолженности. Также там будет информация от судебных органов о неоплаченных долгах ЖКУ, налогах, банкротных ситуациях. Низкий кредитный рейтинг чаще всего влечёт отказ либо увеличение процентной ставки.

Необходимая сумма дохода для одобрения ипотеки

ЦБ России устанавливает правила регулирования, согласно которым банкам невыгодно кредитовать заёмщиков с ПДН от 50% и выше.

Величина необходимого дохода определяется целым набором исходных данных, но их сочетание должно обеспечивать долговую нагрузку на совокупный семейный бюджет не более 50 %.

Рассмотрим ситуацию, когда молодая семья, имея автокредит, планирует приобрести квартиру по программе семейной ипотеки, рассматривает различные варианты сделки. Ставка кредитования 8%, рассматриваются два идентичных объекта, различные варианты сочетания первоначального взноса и срока кредитования.

Варианты оформления ипотечной заявки

Таблица 1

Показатели	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3	Вариант 4
Стоимость объекта (тыс. руб.)	6 000	6 000	6 500	6 500
Доля первоначального взноса (%)	25	30	30	35
Сумма кредитной заявки (8%)	4500	4200	4550	4225
Срок (мес.)	48	48	60	72
Ежемесячный платеж по ипотеке (тыс. руб.)	109,858	102,534	92,258	65,822
Ежемесячный платеж по другому кредиту (тыс. руб.)	15,5	15,5	15,5	15,5
Среднемесячный совокупный подтвержденный доход (тыс. руб.)	230	230	230	230
Показатель долговой нагрузки (%)	55	51	47	35
Вероятность одобрения	нет	нет	слабая	да

Повышение вероятности одобрения ипотеки

Существуют разные способы повысить вероятность одобрения ипотечной заявки: управление величиной первоначального взноса, сроками кредитования и др.

Закрытие кредитной карты

Некоторые банки в расчет долговой нагрузки включают всю сумму кредитного лимита по такой карте. Перед подачей ипотечной заявки они сами рекомендуют предварительно закрыть неиспользуемую карту. Обновление информация в бюро кредитных историй происходит примерно через 5-7 дней после завершения операции.

Изменение объекта

Если заявителем преследуется инвестиционная цель ипотечной сделки (он приобретает объект для сдачи в аренду), возможна замена объекта на менее дорогой. Подбор квартиры с меньшим количеством комнат или жилищного комплекса в пригороде или области снизит стоимость, а также заявляемый размер ипотечного кредита.

Включение в заявку созаёмщика или поручителя

Возможен вариант представления созаёмщика или поручителя в ситуации недостаточности подтверждённых доходов. Например, созаёмщиками часто становятся родители заявителя с высокими доходами, а также не имеющими обременений.

Сведения о дополнительном доходе

Иногда достаточно представить сведения о дополнительных доходах, например, суммы нерегулярного дополнительного дохода или доходы от сдачи в аренду имущества.

Другие причины отказа

Объект, принимаемый в залог, банки оценивают с позиции возможной продажи и юридической чистоты. Если, например, в заявке обозначен вторичный объект ИЖС, который находится в плохом состоянии или документы на землю не оформлены должным образом, такой запрос получит отказ. Другой пример — это попытка приобрести жилой объект с неузаконенной перепланировкой или переустройством инженерных сетей. Если предыдущий собственник ставил или убирал перегородки, менял систему отопления, но не согласовал, не узаконил эти изменения, такой объект получит отказ.

Как влияет на одобрение большое количество заявок

Нормальной практикой считается подача нескольких заявок в разные банки, поскольку условия отличаются, может быть получен отказ по заёмщику, а также по объекту залога. В бюро кредитных историй банки видят все поданные заявки, а их чрезмерное количество, размещаемое у конкурентов, может быть расценено негативно. Некоторые скоринговые модели автоматически включают заёмщика в список неблагонадежных при обнаружении большого количества заявок. Негласное правило допускает приемлемым не более 3-4 заявок одновременно.

Какие требования к залогу влияют на отказ

Банки стремятся предварительно минимизировать риски, связанные с обременениями прав. Квартира в залоге должна быть свободна от ограничений. При подаче заявки целесообразно выяснить вопросы возможности регистрации лиц, находящихся под опекой заявителя. Распоряжение квартирами, в которых прописаны лица, находящиеся под попечительством, допускается с согласия органов опеки.

Банк отказал — что возможно сделать?

Необходимо выяснить причины отказа, перепроверить информацию в бюро кредитных историй. Иногда там содержатся ошибочные данные о незначительных просрочках погашения, влияющих на формальные решения. Некорректную информацию можно оспорить либо у кредитора, либо в БКИ, процедура досудебного оспаривания длится около месяца.

Рис.1 Ситуации, когда можно исправить данные в БКИ

Действительно, негативные данные также подлежат корректировке в течение длительного времени демонстрацией платежной дисциплины по небольшим кредитам, оплатам ЖКУ, а также другим платежам. Банк России разъясняет, что для восстановления профиля добросовестного плательщика требуется около двух лет.

Возможность оформления повторной заявки зависит от причин отказа. Иногда достаточно изменить вариант кредитования, представить поручителя, оформить желаемый объект через месяц. При отказе по объекту недвижимости заявитель в пределах предодобренной суммы может подобрать другой. При отрицательной истории может пройти несколько лет, прежде чем у заявителя появится возможность запросить ипотеку повторно.

Итак, действующий кредит, даже длительный, не является железным препятствием получения следующего ипотечного займа. Шансы на одобрение заявки повышаются также при увеличении доли первоначального взноса, высоком подтвержденном доходе заявителя, наличии поручителей, положительной кредитной истории. Но не все потенциальные заёмщики соответствуют указанным параметрам.

Если вы намерены оформить ипотеку, имея кредитную задолженность перед банками или МФО, испытываете трудности, обращайтесь в «Первую Гильдию Ростовщиков». Наши специалисты оценят вероятность одобрения вашей заявки, подобрать программу, а также оформить необходимые документы.

Источник: