Рефинансирование кредита под залог недвижимости от А до Я

Рефинансирование кредита (перекредитование) позволяет улучшить условия кредитования, уменьшить финансовую нагрузку. Это способ свести ежемесячные платежи по разным долговым обязательствам в один, а также избежать просрочки по невнимательности. Платить нужно один раз в месяц, в день, указанный в договоре.

Основные плюсы перекредитования с залогом

На сегодняшний день для многих людей единственным способом увеличить жилплощадь или обзавестись собственным жильем остается ипотека. Поэтому спрос на нее остается стабильным независимо от внешних факторов. В частности, статистика показывает, что объемы, количество ипотечных кредитов, предоставленных за минувший год, оставались в целом на одном уровне, а временное падение показателей было связано с традиционной сезонностью.

Источник: https://bki-okb.ru/press/news/v-yanvare-2023-g-ipotechnoe-kreditovanie-snizilos-na-38/

Источник: https://bki-okb.ru/press/news/v-yanvare-2023-g-ipotechnoe-kreditovanie-snizilos-na-38/

Благодаря спросу на ипотеку остается актуальным рефинансирование, которое позволяет объединить кредитные продукты разных категорий: потребительские, в том числе по карте, целевые, рассрочки, залоговые (включая ипотечные). Ограничения по количеству кредитов каждого типа зависят от банка. Всего за счет рефинансирования допустимо закрыть в среднем до пяти долговых обязательств. Платить становится проще, расходы на погашение снижаются.

Плюсы рефинансирования:

• более выгодная процентная ставка;
• уменьшение переплаты;
• изменение срока погашения;
• единый график внесения платежей;
• изменение валюты погашения.

За счет нового кредита можно закрыть краткосрочные займы, кредитки с просроченным льготным периодом, по которым обычно действует завышенная ставка. Заемщик может выбрать, что для него комфортней: сократить срок, увеличить размер платежей или снизить ежемесячные выплаты, продлив период погашения.

Иногда финансовые организации позволяют взять сумму больше необходимой для погашения ранее выданных кредитов без указания цели использования.

Перекредитование позволяет заемщикам улучшить кредитную историю, снизить финансовую нагрузку, сделать график платежей более удобным. Поэтому популярность продукта сохраняется, хотя объемы выдач могут меняться в зависимости от ситуации на рынке и ставки ЦБ.

Источник: https://frankrg.com/news/ipoteka-itogi-dekabrya-2023-goda

Все действующие займы оплачивает банк, с которым заемщик подписывает договор рефинансирования. Чтобы выделенные деньги были направлены на закрытие текущих долгов, а не на иные цели, их переводят по реквизитам напрямую в кредитные организации, перед которыми у клиента имеются долговые обязательства.

Заемщик должен подтвердить отсутствие претензий со стороны прежнего кредитора соответствующим документом. Для этого отводится фиксированный срок, который обычно прописывают в кредитном договоре.

Некоторые банки настаивают на определенной последовательности погашения. В этом случае кредитные средства выдаются в виде транша, то есть частями. Сначала закрываются большие обязательства, а после подтверждения закрытия выдается новый транш.

Подводные камни рефинансирования

Кредит, где в качестве обеспечения выступала недвижимость, рефинансировать сложнее, чем другие кредитные продукты с залогом имущества и без. По сути, заемщик оформляет ту же ипотеку, но с более сложной схемой. Требуется внушительный пакет документов, который, кроме стандартного перечня, должен включать бумаги из предыдущего банка: договор, справку о задолженности, согласие кредитной организации и прочее.

Поскольку объект уже находится под залогом, перед тем как заключить договор ипотеки, необходимо закрыть действующий кредит, снять обременение с недвижимости. Только тогда имущество можно будет оформить в залог. Получается, банк выдает средства без обеспечения. Поэтому такой продукт несет для него определенные риски. Чтобы их снизить, организации устанавливают повышенную ставку до момента оформления ипотеки.

Отчет об оценке потребуется новый, поэтому вам снова придется обратиться в оценочную компанию, пригласить специалиста. На основе предоставленных им выводов банк примет решение о выдаче, условиях кредита: размере процентной ставки, сроках.

Для новой оценки потребуются:

• выписка из ЕГРН;
• техпаспорт (либо Форма 7);
• документы — основания права собственности;
• паспорт заемщика.

Каждый документ имеет срок давности. Отчет оценщика действует на протяжении 6 мес., выписка из ЕГРН — 1 мес.

Если в залог оформлен загородный дом, основным критерием при поиске банка-кредитора становится готовность выдать средства под такое обеспечение. Недвижимость за пределами города реализовать сложнее, чем квартиры. Соответственно, выше будет залоговый дисконт — скидка от начальной цены, которую устанавливают на повторных торгах, если продать имущество с первого раза не удалось.

Кредит на строительство жилья рефинансировать нельзя, поскольку ипотеку регистрируют уже после того, как дом будет возведен и оформлен. Участок, на котором он стоит, тоже оформляется в залог.

Новый заем можно получить только на землю. Если ее залоговой стоимости будет недостаточно для покрытия прежнего долга, то потребуется предоставить дополнительное обеспечение — иной объект недвижимости или поручительство физического лица. Оно будет снято после окончания строительных работ, регистрации залога на возведенный дом.

Дополнительное обеспечение может не потребоваться, если дом находится на последнем этапе строительства, то есть готов на 90-95%.

Как рассчитать условия по новому кредиту

Узнать точные условия рефинансирования можно при личном посещении банка, где вы собираетесь заключать договор, на сайте или в приложении. Они будут зависеть от конкретной ситуации:

• объекта недвижимости, предоставляемого в залог;
• остатка по предыдущим кредитам;
• вашей платежеспособности, дисциплины как заемщика.

Предварительные расчеты можно произвести на кредитном калькуляторе. Такой инструмент есть на сайте любой кредитной организации, на финансовых маркетплейсах. Для этого нужно вписать в пустые поля формы:

• остаток долга;
• первоначальную процентную ставку;
• оставшийся срок;
• параметры рефинансирования.

Часто заемщику предлагается выбрать условия, которые он хотел бы изменить: срок, сумму, размер платежа. Нажав кнопку «График платежей», вы увидите предварительный план погашения задолженности.

Способы улучшить условия кредита

Чтобы облегчить процесс погашения долговых обязательств за счет более выгодных условий, в зависимости от текущей финансовой ситуации, целей, можно:

1. Закрыть действующий кредит, затем взять новый. Способ актуален, если есть деньги на погашение текущего долга или иной объект недвижимости. Но при оформлении нового продукта ставка будет выше, чем при рефинансировании старого.
2. Взять нецелевой потребительский кредит без обеспечения. Сейчас без залога банки предоставляют займы до 7 миллионов. Переплата, ежемесячные выплаты будут больше, срок — меньше, но оформление не потребует оценки и страховки.
3. Рефинансировать ипотеку в текущем банке или найти другой. У кредитов с залогом ставка меньше, чем в стандартных потребительских. При перекредитовании процент еще ниже.

Доступны такие варианты:

На оформление кредита с перезалогом недвижимости идут далеко не все банки.

Рефинансировать ипотеку можно в текущем банке или найти другой.

Обратиться в тот же банк

Такой продукт называется внутренним рефинансированием. Клиент не меняет кредитную организацию. Просто заключается новый договор на иных условиях. Выданные средства идут на погашение обязательств по предыдущему соглашению.

Вероятность одобрения такой заявки невысока, положительный ответ получит клиент, которому банк доверяет. Например, если заемщик — его сотрудник или зарплатный клиент. Предложить более комфортные условия, сохранив клиента, для банка выгодней, чем вести судебное разбирательство.

Подать заявку в новую кредитную организацию

Такой вид перекредитования называется внешним. В данном случае заемщик переходит в другое учреждение, погашает текущий долг полученными от него деньгами. Этот вариант более перспективный, поскольку банки стараются переманить клиента к себе. С этой целью они снижают процентные ставки, предлагают индивидуальные условия погашения.

Шанс на одобрение высокий. Доступно рефинансирование сразу нескольких долговых обязательств. Для погашения небольших займов, кредитных карт с ограниченным лимитом выгодней взять потребительский кредит.

Этапы рефинансирования

Процедура переоформления кредита во всех банках в целом одинаковая, она состоит из следующих этапов.

Выбор банка и подача заявки

Выбирать банк удобно на сайтах-агрегаторах. С помощью фильтра отберите предложения по интересующим вас параметрам, чтобы сузить круг поиска. Затем сравните доступные варианты, заполните заявку. Допустимо оформить сразу несколько запросов в разные финансовые организации — это повысит шанс на одобрение.

С сайта обычно есть прямая ссылка на соответствующую страницу банка. Обратите внимание на такие моменты:

1. Какой тип недвижимости принимается в залог (при оформлении в залог загородного дома).
2. Допускается ли погашение одновременно нескольких кредитов.
3. Возможно ли рефинансирование потребкредита под залог недвижимости или необходим договор ипотеки.

Подать заявку можно дистанционно.

Банк запросит копии документов для проверки, затем перезвонит менеджер, задаст уточняющие вопросы, чтобы убедиться в достоверности предоставленных данных. Потребуется провести оценку объекта. Вы можете выбрать компанию из списка, предложенного банком, или найти ее самостоятельно. Если полученные сведения банк удовлетворят, кредит одобрят.

Заключение договора

После одобрения вы получите уведомление с условиями рефинансирования, в котором указана одобренная сумма, срок, максимальная кредитная ставка. В кредитном договоре эта величина будет другой — со снижением.

Нужно написать заявление на расторжение старого страхового договора, на возврат части премии по нему, оформить новое соглашение. Если банк сотрудничает с вашим страховщиком, это не потребует много времени.

После подписания договора необходимо уведомить предыдущие учреждения о намерении досрочно погасить задолженности, уточнить сумму погашения, передать новому кредитору реквизиты для зачисления средств. Деньги поступят на специальный счет. После закрытия кредитов нужно заказать справку об отсутствии претензий, снять обременение с имущества.

Переоформление залога и снижение ставки

После переоформления договора залога возможно снижение ставки до 4 процентных пунктов. Но сначала нужно снять предыдущее обременение, получить соответствующую справку в прежнем банке. Это можно сделать на сайте Росреестра (при наличии электронной подписи) или при личном обращении в МФЦ либо местное подразделение Росреестра.

Пакет необходимых документов включает:

• погашенную закладную и справку о закрытии кредита (заказываете в банке);
• паспорт заемщика, а также других собственников;
• свидетельства о рождении детей (если имеются);
• выписку ЕГРН или подтверждение права собственности на квартиру;
• кредитный договор.

В учреждении вы заполните заявление, отдадите его вместе с собранными документами сотруднику, получите их опись.

Снятие обременения обычно занимает до 10 дней, услуга бесплатная. Но чтобы получить выписку из ЕГРН без пометки о залоге, нужно заплатить госпошлину. Документ в бумажном виде можно заказать в МФЦ, в электронном — в ЕГРН.

Для снятия онлайн на сайте Росреестра нужно перейти в раздел «Услуги и сервисы» — «Погашение записи об ипотеке», авторизоваться в личном кабинете, выбрать пункт «Регистрация прав». Затем нужно заполнить пустые поля, приложить сканы документов по списку выше, подписать заявление с помощью электронной подписи.

Проверить, внесены ли изменения в реестр недвижимости, можно бесплатно на сайте Росреестра.

При оформлении электронной закладной банк сам направит в Росреестр заявление, уведомит заемщика, когда залог будет снят.

Если представитель нового банка сопроводит вас в МФЦ или Росреестр для подачи совместного заявления, потребуется его удостоверение личности, документы, подтверждающие полномочия. В этом случае пишутся два заявления: на снятие обременения, наложение нового. При регистрации новой закладной нужно заплатить госпошлину.

Основные условия рефинансирования

Условия перекредитования в разных банках могут иметь некоторые различия. Но в части требований к списку документов и заемщику они одинаковые.

Банк рассмотрит заявку на рефинансирование от заемщика в возрасте 21 — 65 лет, который постоянно проживает, работает в России, имеет стаж на последней работе от трех месяцев, а также общий стаж — не менее 12 мес.

На положительное решение могут рассчитывать клиенты с качественной кредитной историей, постоянным доходом. Требования к его размеру оговариваются индивидуально.

По текущему ипотечному кредиту не должно быть задолженностей, просрочек, он не может быть ранее реструктуризирован или рефинансирован более двух раз. Некоторые финансовые организации устанавливают лимит на минимальный срок от момента заключения действующего договора или до полного погашения кредита.

Какие нужны документы

Перечень необходимых документов обычно включает:

• паспорт заемщика;
• СНИЛС;
• копию трудовой книжки или договора, заверенную работодателем;
• справку о доходах, суммах налога физлица (ранее — 2-НДФЛ);
• действующий договор ипотеки;
• справку из прежнего банка с реквизитами, суммой остатка, графиком выплат;
• согласие предыдущего кредитора на рефинансирование;
• заключение об оценке недвижимого имущества.

Справка об остатке действует всего три дня, согласие прежнего кредитора предоставляется за неделю до заключения нового договора. Эти документы делать заранее не нужно.

Также потребуется свидетельство о заключении брака или его расторжении, брачный договор (если имеется) другие документы на усмотрение банка. Полный список бумаг следует уточнять в конкретной кредитной организации.

На какую сумму рассчитывать

Многие банки устанавливают максимальные и минимальные суммы, которые они готовы рассмотреть.

По состоянию на второй квартал 2024 года максимум, который можно получить в рамках рефинансирования, составляет 80 миллионов рублей. Он доступен клиентам, которые пользуются другими продуктами кредитной организации, получают в банке пенсию или зарплату, имеют положительную КИ, высокий доход, предлагают в залог ликвидный объект недвижимости.

В некоторых учреждения максимальная сумма не может превышать размер остатка ссудной задолженности по действующей ипотеке. Но есть организации, где можно получить средства сверх оставшегося долга, а затем использовать их на свое усмотрение.

Раньше в заявке на кредит включались вспомогательные услуги, которые не были связаны с оформлением, обслуживанием долга. Причем иногда их стоимость входила в заемные средства. В январе 2024 года в закон о потребкредите были внесены изменения, согласно которым банк не имеет права включать в заявку подобные предложения. Теперь заемщику будет легче отказаться от всех дополнительных услуг, потому что они будут вынесены в отдельное заявление. Подписывать его не обязательно, это никак не отразится ни на решении, ни на ставке.

Где можно оформить

Услуга доступна в большинстве крупных банков РФ. Ниже представлен ТОП-10 действующих предложений.

Возможные причины отказа

Даже если, по вашему мнению, с документами у вас все в порядке, вы являетесь ответственным заемщиком, банк вправе отказать в рефинансировании без объяснения причины.

Основными негативными факторами при принятии решения являются:

• низкий доход;
• высокая закредитованность;
• проблемная КИ;
• задолженности, несоблюдение сроков по выплате штрафов, жилищно-коммунальных услуг, алиментов;
• некорректное оформление заявки;
• повторное рефинансирование;
• неполный комплект документов.

Кредитные организации рассматривают каждую ситуацию индивидуально. Например, наличие просрочек не всегда влечет отказ. Если они были связаны с техническими неполадками или не превышали рабочей недели, вы вполне можете рассчитывать на положительный ответ.

Многие банки не принимают заявки, если со дня оформления текущего договора прошло менее полугода или до его погашения осталось не более шести месяцев. Кроме того, вам могут предложить перекредитовать только часть действующих займов.

Какие банки рефинансируют

Услуга доступна практически в любом банке. Однако есть учреждения, которые предпочитают работать с беззалоговыми кредитными продуктами, например, Хоум Банк рефинансирует только потребительские кредиты без обеспечения, предлагая сумму от 1 тысячи до 3 миллионов рублей с максимальным сроком 7 лет.

В этом случае процедура оформления проще: не нужно собирать столько документов, предоставлять справки о доходах. Если вам осталось платить немного, такой вариант выгоднее.

Заключение

«Первая Гильдия Ростовщиков» подберет для вас оптимальную программу рефинансирования, а также предоставит профессиональное сопровождение. При поддержке компании перекредитование доступно даже после отказов от банков.

Источники:

• https://www.banki.ru/products/credits/catalogue/refinansirovanie_pod_zalog_nedvijimosti/city/sankt-peterburg/
• https://sovcombank.ru/apply/credit/refinansirovanie-kredita/pod-zalog-nedvizhimosti/
• https://journal.tinkoff.ru/real-estate-loan/
• https://www.raiffeisen.ru/wiki/chto-takoe-refinansirovanie-kredita/
• https://helpmecentr.ru/blog/chto-takoe-refinansirovanie
• https://finuslugi.ru/navigator/kredity/stat_vygodno_li_refinansirovanie_kredita
• https://www.cian.ru/stati-kak-refinansirovat-ipoteku-i-kogda-eto-vygodno-321585/
• https://domclick.ru/ipoteka/programs/refinance
• «Фотобанк Лори»