Закладная на квартиру: надо ли оформлять, и на что обратить внимание

Согласно определению, ипотека и есть залог банку. Ее часто сравнивают с кредитом под залог имущества, а точнее, под залог купленной недвижимости. На самом деле, когда человек берет ипотеку, он сразу получает жилье в собственность, но на этой квартире или доме есть обременение до тех пор, пока он не выплатит всю сумму, выданную банку. Что такое закладная по ипотеке, а также необходимость ее оформления разберем в статье.

Что такое закладная?

Закладная — ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

• право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
• право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Здесь прописываются условия залога, его срок, стороны договора, вся необходимая юридическая информация.

Закладная — гарантия финансового учреждения на тот случай, если заемщик окажется неплатежеспособным или недобросовестным.

Залоговая документация на недвижимость и ипотечный договор — разные вещи. В случае обращения финансового учреждения в суд для взимания задолженности рассматривать, принимать решение будут на основе залоговоговых бумаг, а не кредитного договора, если первые имеются, в том числе если закладная оформлена электронно. Ознакомьтесь с условиями залога, выполняйте их.

Она делается не всегда, не всеми финансовыми учреждениями, это прописывается в кредитном договоре при оформлении ипотеки.

Эту бумагу можно оформить на:

• жилую площадь в многоквартирном здании на первичном или вторичном рынке;
• частный дом;
• участок земли (со строениями на нем или без них);
• дачный участок в пригороде;
• коммерческую площадь;
• любой другой вид недвижимости.

Также важно, что при покупке квартиры на первичном рынке на будущий объект накладывается залог прав требования, только после оформления — обременение и закладная.

Рис. 1. Пример закладной

Кому это нужно?

В оформлении залога на бумаге, прежде всего, заинтересован кредитор, то есть банк, а не заемщик. Так как залоговый документ — это гарантия для банка. Согласно российскому законодательству, заключать этот документ необязательно, но многие организации прибегают к такому методу подкрепления сделки.

Особенно это касается более мелких компаний, например, региональных. Так как кредиторы стараются себя уберечь от рисков всеми возможными способами. В случае недобросовестного заемщика при наличии залога финансовой организации не придется собирать целый пакет документов, чтобы обратиться в суд.

На деле ипотеку без закладной оформляют в основном «гиганты рынка», например, в Сбербанке не так давно отменили эту практику.

Для заемщика это практически не играет никакой роли, до тех пор, пока он добросовестно выплачивает кредит.

Закладная на квартиру

Информация в закладной прописана кратко.

Образец закладной у каждого финансового учреждения свой, оформление разнится. Обычно готовый бланк или пример можно найти на сайте компании или получить в любом физическом отделении. Главное, чтобы там была отражена основная информация.

Что указать в закладной на квартиру по ипотеке?

Несмотря на разницу в оформлении залога в разных кредитных учреждениях, законом «Об ипотеке» утверждены сведения, которые обязательно должны быть указаны в закладной:

• название документа, его идентификационный номер;
• информация о заемщике (Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, данные СНИЛС);
• информация о банке (ИНН, КПП, другие юридические данные);
• информация об ипотечном договоре;
• информация об объекте залога (кадастровый номер, адрес, другие характеристики);
• информация о праве залогодателя (заемщика) на собственность.

При правильном оформлении закладная будет не только гарантией для банка, но также защитой прав заемщика, поэтому обязательно перепроверьте правильность внесенных данных. Как только она подписывается, вступает в законную силу.

Можно ли сделать электронную закладную?

До 2018 года в России закладные на квартиры делались только в бумажном виде, но сейчас их можно заключать электронно. При этом имеются различия в самом процессе оформления цифрового и бумажного документа.

Нужно сначала заполнить веб-бланк на портале «Госуслуги» или на официальном сайте Росрегистрации. Этот документ должно подписать финансовое учреждение цифровой подписью, чтобы потом ее можно было отправить в ЕГРН.

Цифровой вариант необходимо заверить подписью государственного регистратора, отправить на хранение в депозитарий.

В цифровой версии указывается:

• имя залогодателя, первоначального залогодержателя, должника, сведения о документах, удостоверяющих личность;
• данные ипотечного договора;
• сумма основного долга, а также размер процентов либо условия, позволяющие определить их срок выплаты;
• название, описание имущества, на которое берется кредит;
• данные об оценке предмета ипотеки;
• основание права собственности;
• указание на то, что владение, являющееся объектом жилищного кредитования, имеет или не имеет обременения;
• сведения о государственной регистрации займа;
• данные счета первоначального владельца;
• информация о депозитарии, куда передается на хранение электронные залоговые бумаги.

Веб-вариант позволяет оформить ипотеку дистанционно, он является полным заменителем бумажного документа.

Как найти данные о регистрации закладной?

Как найти номер залоговой бумаги на квартиру? Прежде всего, это номер регистрации документа. То есть при оформлении присваивается номер регистрационной записи. Он присваивается этому документу во время внесения в ЕГРН, когда закрывается сделка. На самой закладной он не указывается.

Посмотреть эти цифры легко, нужно запросить онлайн-выписку на портале «Госуслуги», в ней найти раздел, посвященный информации по обременению жилплощади. Это 4 раздел, а номер будет указан в пункте 4.1.1.

Эту выписку можно запросить бумажную, а можно электронную. Во втором случае нумерация разделов отсутствует.

В какой срок изготавливается и действует залог?

С действием этой бумаги все просто: она действует до тех пор, пока ипотека не будет выплачена полностью.

Изготовление документации на залог обычно занимает не более 30 минут, если не возникнет проблем с заявлениями, справками и т.д. Необходимо заранее собрать полный пакет, чтобы при оформлении этой бумаги не пришлось доносить недостающие документы.

Как оформить закладную по ипотеке: инструкция

Оформление залога — процесс несложный, недолгий. Если заранее подготовить все документы, то оформить все получится быстро. Прежде всего, обратившись в тот или иной банк, попросите список необходимых документов (они могут разниться). Обычно нужны следующие.

Шаг 1. Подготовка и передача пакета бумаг

Оформлением закладной вместе с другими документами банк занимается самостоятельно. Фактически для нее требуется тот же список бумаг, как для основного соглашения:

• паспорта всех заемщиков;
• свидетельство о собственности на имущество, договор купли-продажи;
• акт независимой оценки рыночной стоимости жилья;
• справка о доходах;
• полис страхования недвижимости.

Клиенту придется только подписать документ. Пройти эту процедуру можно, даже не приходя в банк.

Если у гражданина есть электронная подпись, все можно оформить дистанционно. Для этого необходимо заранее получить электронную подпись. Сделать это можно в аккредитованных центрах, стоимость выпуска варьируется. Действует такая подпись обычно около одного года.

Шаг 2. Оплата госпошлины

Бумагу на залог необходимо будет зарегистрировать вместе с правом собственности на недвижимость, которую вы покупаете благодаря ипотеке. Если за само оформление залога платить не нужно, то за право обладания этой собственностью придется внести госпошлину. Ее размер зависит от вашего статуса:

• физлица — 2000 р.;
• юрлица — 22000 р.

Госпошлину можно оплатить в любом банке, в специальных терминалах.

Не забудьте взять квитанцию об оплате госпошлины. Вам нужно будет предоставить своему кредитному учреждению.

Шаг 3. Регистрация закладной и права собственности на жилье

На следующем этапе будьте внимательны, в зависимости от вашей ситуации документы могут различаться. Это зависит от типа недвижимости. Зачастую необходимы:

• паспорт РФ гражданина, берущего заем;
• документы на собственность;
• квитанция об оплате госпошлины.

Весь пакет необходимой документации передается в Росреестр напрямую, записавшись к ним или через МФЦ, сотрудники МФЦ сами направят данные в Росреестр для регистрации.

Документы должны выглядеть прилично. Это означает, что, если принести помятые, грязные, неподобающего вида бумаги, их могут не принять, это будет законно.

Когда ЕГРН примут пакет документации, заемщику выдают 2 расписки (одна для него, другая для кредитного учреждения). В ней будет указан перечень принятой документации, срок выдачи свидетельства, контактный телефон. По нему можно узнать, сколько делается выписка, подтверждающая право собственности, когда она будет готова. Обычно процедура занимает от 1 до 5 рабочих дней.

Шаг 4. Получение регистрационных документов

Последний шаг — получение всех бумаг. В Росреестре вам назначат дату, когда нужно будет прийти, чтобы получить выписку ЕГРН с отметкой об обременении, а также оригинал закладной на квартиру. Первая бумага для заемщика, вторая — для компании-кредитора. Затем в банке сделают копию бумаги, а затем отдадут на руки.

Как кредитор может использовать закладную?

Когда заемщик перестает платить, у кредитного учреждения «развязаны руки». Есть несколько способов, к которым может прибегнуть организация, выдающая кредиты, чтобы возместить убытки:

1. Перепродажа права. В этом случае финансовая компания просто продает залог вместе с ипотечным займом. Новый владелец не сможет менять условия договора, поэтому для заемщика ничего не меняется.
2. Обменять. Банк просто обменивает закладную на другую. В этом случае для заемщика тоже ничего не меняется.
3. Выпустить эмиссионные бумаги. Банк делит залог на части, а затем передает их юридическим лицам.

Чтобы кредитная организация не сделала с долгом клиента, с его кредитом (продала или подарила, разорила или переросла), для него не изменится фактически ничего. Ни один кредитор не имеет права поменять условия договоров.

Что делать, если закладная утрачена?

В этом случае действия регулируются ст. 18 №102-ФЗ. Закладную можно восстановить, для этого понадобится ее дубликат. Копию нужно отправить в Росреестр, там ее проверят, выдадут новый документ с пометкой «Дубликат».

Если восстановить закладную не получится, то обременение можно снять через суд.

Простой пример: год назад девушка купила квартиру за счет кредитных денег. Все это время она исправно гасила свой кредит, выплачивая даже больше месячной нормы, чтобы закрыть ипотеку досрочно. При этом оформлялся залог, все было сделано по правилам, зарегистрировано в Росреестре. Сейчас девушка выплатила полную сумму по ипотеке, обратилась в банк, написала заявление. Сначала кредитор ее отправлял в МФЦ, оттуда в уже в архив Росреестра, но все попытки оказались пустыми. Банк потерял закладную.

Не нужно переживать: даже если у вас нет копии, кредитная организация может запросить дубликат в архиве Росреестра, а затем отдать вам. В любом случае, если документы, подтверждающие залог, потерял кредитор, то он самостоятельно решает эту проблему. Если же вы увидели, что банк не собирается ничего делать, напомните им о федеральном законе «Об ипотеке».

На самом деле, после подписания всех документов заемщику остается только вовремя вносить взносы, пока тот не выплатит всю сумму с процессом. А вот остальное— проблемы кредитной организации, в которой он брал ипотеку. То есть, по сути, даже если вы сами потеряете документы, банк сможет выдать копию, запросив ее по своим каналам.

Что делать после выплаты ипотеки, чтобы снять обременение?

Действие закладной заканчивается, как только заемщик погасит ипотечный кредит. Затем недвижимость переходит в собственность этого человека.

Обычно ее возвращают за две недели, но законодательство дает 1 календарный месяц на эту процедуру.

Чтобы снять обременение с квартиры, необходимо:

1. Закрыть долг по ипотеке, получить справку об этом для банка.
2. Написать заявление на возврат закладной, забрать.
3. Подать оригинал бумаги в Росреестр, справку из банка о погашении задолженности, заявление на возврат документа.
4. Получить выписку из единого реестра о праве собственности, а также аннулированную закладную.

Как убедиться, что закладная аннулирована?

Проверить, точно ли она аннулировалась, несложно. Для этого нужно зайти на портал «Госуслуги». В разделе «Мои объекты» в строке «Сведения об ограничениях/обременениях прав» будет стоять прочерк.

Второй вариант — зайти на сайт Росреестра. Там с помощью адреса, кадастрового или условного номера можно проверить статус недвижимости.

Какие вопросы могут возникнуть?

Закладная на квартиру — сложная тема с первого взгляда, поэтому часто могут возникать различные уточняющие вопросы. Мы сделали подборку самых распространенных из них.

Что такое депозитарий в контексте ипотеки?

Это компания, где хранятся закладные. Когда банк передает их на хранение в такой депозитарий, он сможет быстро организовать переход собственности на квартиру без участия Росреестра.

Если банк продаст эту ценную бумагу, которая хранится в депозитарии, то он сможет обеспечить платежи так, что заемщик будет платить, а он — направлять новому собственнику.

Где хранится закладная по ипотеке?

Согласно федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 25 ноября 2017 года, электронные ценные бумаги хранятся в депозитарии. Если же сделка оформлялась реально, то оригинал будет находиться в архиве банка.

Заемщику «на руки» выдают копию ценной бумаги с пометкой «Дубликат».

В каких случаях нельзя оформить закладную?

В Федеральном законе «Об ипотеке» говорится о том, что закладную нельзя составить, выдать, если ипотека берется под приобретение имущественного комплекса или прав на его аренду, или если сумма долга по ипотеке не определена в этот момент.

Что делать, если банк не выдает закладную после погашения кредита?

Убедитесь, что вы написали заявление на получение закладной. Это обязательное условие для выдачи на руки оригинала ценной бумаги.

Если вы написали заявление, а банк в течение месяца не отдал ее, то можно подать жалобу в банк или подать иск в суд.

Можно ли внести изменения в закладную?

Да, можно. Закон не ограничивает внесение изменений в закладные. Если сменилась одна из сторон, изменились условия, все это можно оформить официально, внести изменения в документ. Для этого необходимо обратиться в банк, составить о внесении изменений, а затем подтвердить все в Росреестре.

Как узнать, оформлялась ли закладная по ипотеке?

Обременение квартиры еще не значит, что оформлялась закладная. Чтобы убедиться точно, необходимо внимательно прочитать кредитный договор, пообщаться с продавцом квартиры. Если это так, то продавец сам должен пройти процесс аннулирования, придется ждать всю процедуру.

Процедура аннулирования закладной точно такая же, как если вы погасите согласно срокам договора — ничего не изменится. Обратитесь в банк, кредитная организация вернет вам документ в течение месяца.

Возможна ли ипотека без закладной?

Да. Это не является обязательным условием при оформлении ипотеки. Независимо от оформления этой ценной бумаги, обременение на квартире будет. Залог в этом случае — лишь дополнительная гарантия для банка.

Имеет ли право банк продать закладную, и чем это грозит заемщику?

Да, банк может ее продать. Зачастую заемщик не почувствует смены кредитора, чаще всего даже платежи происходят в ту компанию, в которую он платил изначально, уже оттуда средства перенаправляют по нужным реквизитам.

Что делать при покупке строящегося жилья?

В целом, то же самое, что с уже построенной недвижимостью. В этом случае залогом для банка будет не сама жилплощадь, а права требования к застройщику. В случае непредвиденных обстоятельств банк уже самостоятельно будет разбираться с застройщиком.

Таким образом, закладная на квартиру при ипотеке составляется не всегда, но обременение недвижимость будет без нее, то есть в любом случае, жилплощадь, купленная на кредитные средства, автоматически будет залогом для кредитора в случае недобросовестности плательщика. Это дополнительная гарантия для банка на случай недобросовестных заемщиков, а также иногда может повлиять на условия сделки, сделать их более выгодными для второго. Делается этот документ через Россреерстр, аннулируется там же.

Наша компания сможет помочь вам в любой сложившейся ситуации. Мы работаем более чем с 50 различными банковскими организациями: как с гигантами (МТС Банк, Тинькофф, Газпромбанк), так и с более мелкими. Мы поможем вам оформить сделку с учетом закладной без лишних сложностей в процессе.

Список источников:

• https://j.etagi.com/ps/zakladnaya-na-kvartiru-pri-ipoteke/
• https://journal.tinkoff.ru/list/mortgage-document/
• https://bankiros.ru/wiki/term/zakladnaa-na-kvartiru-po-ipoteke
• https://kontur.ru/reestro/blog/612-zakladnaya_nakvartiru_poipoteke
• https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/zacladnaia-na-kvartiru/
• https://blog.domclick.ru/ipoteka/post/chto-takoe-zakladnaya-na-kvartiru
• https://realty.rbc.ru/news/6101a1c19a7947489ef17c4c
• https://alfabank.ru/get-money/mortgage/snyatie-obremeneniya-s-kvartiry-po-ipoteke/
• https://unicom24.ru/articles/ipoteka-s-zakladnoj-i-bez-raznica
• https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/fbdb0ffbe8acd1e127f0e449ae0dbad7b7212324/
• https://blog.domclick.ru/ipoteka/post/dublikat-zakladnoj-zachem-oformlyat-i-kak-eto-sdelat
• «Фотобанк Лори»