Что нужно знать инвесторам перед покупкой залогового имущества

Залоговое имущество — актив, предоставляемый в качестве обеспечения по финансовым обязательствам. Если заемщик не выполняет обязательства, банк реализует залоговое имущество для покрытия задолженности.

Пример: заемщик берет кредит на 5 млн руб. под залог квартиры. При невыплате долга банк забирает квартиру, затем продает ее для погашения задолженности. Оставшиеся средства возвращаются бывшему собственнику.

Что относится к залоговому имуществу:

• жилая, коммерческая недвижимость;
• земельные участки;
• автомобили;
• драгоценности, ценные бумаги.

Источник: https://kontur.ru/reestro/blog/44034-pokupka_i_prodazha_zalogovoj_nedvizhimosti

Как появляется залоговое имущество у банка?

Кредитные организации выдают кредиты под залог недвижимости или иного имущества, чтобы снизить риски. Если заемщик не выплачивает кредит, банк может получить право распоряжаться залоговым имуществом судебным или внесудебным порядком.

Источник: https://brobank.ru/pokupka-zalogovogo-imushchestva-banka/

Причины продажи залогового имущества

Залоговое имущество попадает на продажу по разным причинам. Основные из них связаны с невыполнением заемщиком своих обязательств перед банком. Таблица объясняет основные мотивы продажи залогового имущества:

Источник: https://kontur.ru/reestro/blog/44034-pokupka_i_prodazha_zalogovoj_nedvizhimosti

Цены на залоговое имущество

Если заемщик не выполняет обязательства (например, ипотечные), кредитная организация обращается в суд для взыскания залога. После получения решения имущество выставляется на торги. Стартовая цена определяется оценочной компанией, учитывающей:

1. Рыночную стоимость: оценка проводится на основе текущих условий на рынке, а также аналогичные объекты в районе.
2. Состояние имущества: хорошее состояние квартиры или дома может повысить стартовую цену.
3. Местоположение: развитая инфраструктура, транспортная доступность.

Стратегия

Кредитные организации часто выставляют залоговое имущество на аукцион по цене на 10% выше реальной рыночной стоимости. Это делается для максимальной выгоды от продажи, при этом не теряя скорости продажи актива.

Скидки и срочность

Насколько выгодно покупать залоговое имущество y банка?

Приобретая залоговое имущество у банковской организации, важно тщательно оценить все аспекты сделки для принятия взвешенного решения.

Почему залоговое имущество дешевле?

1. Банк стремится возместить убытки от невыплаченного кредита.
2. Кредитная организация заинтересована в оперативном избавлении от проблемного актива.
3. Есть определенные риски.

Риски покупки жилья на аукционе

1. Юридические проблемы:

• возможные обременения (права третьих лиц на проживание или аренду);
• не все обременения выявляются на стадии проверки, что может привести к юрспорам, дополнительным расходам.

2. Техническое состояние:

• отсутствие возможности осмотра перед покупкой;
• неожиданные расходы на ремонт из-за плохих условий жилья;
• проблемы с подъездом дома, где находится приобретаемая квартира.

3. Высокая конкуренция:

• привлечение большого количества участников на аукционы;
• увеличение конечной стоимости квартиры, что снижает первоначальную выгоду.

4. Сроки выселения предыдущих жильцов:

• неясность с датой выезда предыдущих жильцов;
• время, дополнительные усилия, вплоть до судебных разбирательств.

5. Недостаток информации:

• неполное описание объекта на аукционе;
• риск приобретения проблемного жилья из-за нехватки данных о квартире, ее истории.

6. Денежные затраты:

• внесение задатка, который может быть потерян при отказе от сделки;
• расходы по регистрации права собственности, а также другие сопутствующие затраты.

Где можно купить залоговую недвижимость?

Покупка залоговой недвижимости — это выгодная возможность для инвесторов. Рассмотрим основные площадки, которые публикуют информацию об объектах.

На публичных торгах

Здесь выставляются объекты, находящиеся в залоге у кредитных организаций. Участие в торгах — возможность приобрести недвижимость по сниженной цене.

На аукционе банка

Многие кредитные организации проводят собственные аукционы. Информацию о предстоящих аукционах можно найти на их официальных сайтах. Участие требует регистрация, внесения задатка. Рекомендуется обращаться к лицу, занимающемуся организацией аукциона, для получения полной информации.

На онлайн-витрине банка

Существуют специальные сайты, онлайн-витрины, где кредитные организации размещают информацию о залоговых объектах. Эти платформы предоставляют полные базы данных о продаваемых объектах, включая фотографии, описания, юридическую информацию. Онлайн-витрины часто предлагают удобные фильтры для поиска нужного объекта по различным параметрам, таким как цена, расположение. Это особенно полезно для тех, кто заинтересован в недорогом жилье.

Где искать информацию об аукционах?

Надежные источники данных об аукционах помогут вам найти актуальные предложения, минимизировать риски.

Сайты банков

Банки публикуют информацию о продаваемом залоговом имуществе на своих официальных сайтах. Это надежный источник данных, так как информация предоставляется напрямую от кредиторов.

Примеры сайтов:

• ДОМ.РФ;
• Portal DA от Сбербанка;
• ВТБ;
• Газпром;
• Совкомбанк;
• Открытие.

Онлайн-платформы

Множество платформ занимаются продажей залоговой недвижимости. Эти сайты предлагают удобные инструменты для поиска и фильтрации объектов по различным параметрам: местоположение, тип недвижимости, начальная цена и т.д.

Популярные платформы:

• Российский аукционный дом;
• ДомКлик;
• Сбербанк-АСТ.

Государственные и муниципальные ресурсы

Государственные и муниципальные органы также проводят аукционы по реализации залогового имущества. Информацию о таких торгах можно найти на официальных порталах государственных закупок, а также муниципальных аукционов.

Ресурсы:

• ГИС Торги;
• Росимущество;
• Федеральная служба судебных приставов.

Источник: https://kontur.ru/reestro/blog/44034-pokupka_i_prodazha_zalogovoj_nedvizhimosti

Перед участием в аукционе рекомендуется тщательно изучить все доступные данные об объекте, провести независимую оценку, взять консультацию у юриста.

Процедура торгов

После решения суда залоговая недвижимость выставляется на торги. Аукцион проводится по следующему принципу: участники вносят задаток, победителем становится тот, кто предложит наибольшую сумму.

Этапы торгов:

1. Участие в аукционе.
2. Внесение задатка (до 5% от начальной цены).
3. Победа участника с наивысшей ставкой.
4. Перечисление средств, заключение договора купли-продажи в течение пяти дней.
5. Регистрация права собственности в ЕГРН.

Если не набралось достаточное количество покупателей или победитель не перечислил деньги вовремя, торги признаются несостоявшимися.

Повторные торги и выкуп банком

Если торги признаны несостоявшимися, возможны два сценария:

1. Повторные торги: проводятся в течение месяца с уменьшением начальной цены на 15%.
2. Выкуп кредитором: если повторные торги также не состоялись, банк выкупает имущество по начальной цене. Разница между суммой долга и ценой, по которой имущество было выкуплено, возвращается заемщику.

Реализация имущества банком

Если продать имущество с торгов не удалось, оно переходит в собственность кредитной организации. Она становится владельцем нежилых помещений, квартир или других активов под реализацию. Основная цель — продать имущество, конвертировать его в деньги, минимизируя убытки.

Кредитные организации часто предлагают имущество по более низким ценам, что делает такие объекты выгодными для инвесторов.

Источник: https://kontur.ru/reestro/blog/44034-pokupka_i_prodazha_zalogovoj_nedvizhimosti

Плюсы и минусы покупки залогового имущества у кредитной организации

Источник: https://kontur.ru/reestro/blog/44034-pokupka_i_prodazha_zalogovoj_nedvizhimosti

В каких банках есть залоговая недвижимость?

Многие крупные кредитные организации предлагают недвижимость, выставляемую на продажу.

Сбербанк

Сбербанк продает залоговые квартиры, дома через платформу ДомКлик. На сайте представлены подробные данные об объектах.

ВТБ

ВТБ активно реализует недвижимость. Списки доступных объектов регулярно обновляются на сайте. ВТБ предлагает как жилую, так и коммерческую недвижимость по всей России, размещая объявления на Авито и Циан.

Россельхозбанк

Россельхозбанк продает земельные участки, агропостройки. На сайте банка представлены подробные данные, фотографии объектов. Банк использует две площадки для реализации: одна для непрофильных объектов, другая — для залогового имущества.

Газпромбанк

Газпромбанк продает жилые, коммерческие объекты через свою платформу. Информация о доступных объектах регулярно обновляется на сайте банка.

Банк Дом.РФ

Банк Дом.РФ предлагает отдельный раздел на сайте для реализации объектов. Удобный поиск по региону, параметрам недвижимости, включая коммерческие площади с возможностью Бизнес-Ипотеки.

Совкомбанк

Совкомбанк имеет раздел на сайте с предложениями залогового транспорта, а также недвижимости по регионам.

Изучите условия продажи, доступные объекты на сайтах банков. Это поможет сделать осознанный выбор, избежать рисков.

Как выкупить квартиру у банка, если ее реализует заемщик?

При покупке квартиры, реализуемой заемщиком с разрешением банка, важно понимать процесс, учитывать нюансы.

Покупка квартиры с разрешением банка

Если кредитор дал разрешение на продажу, заемщик начинает поиск покупателя. В этом случае:

1. Анализ объекта: проверка юридического статуса, технического состояния, рыночной стоимости квартиры.
2. Проверка заемщика: изучение кредитной истории, текущих обязательств.
3. Переговоры с банком: подготовка документов, обсуждение условий сделки, подписание договора купли-продажи.
4. Оформление сделки: нотариальное оформление, регистрация прав собственности в Росреестре.

Привлечение оценщика даст объективную картину стоимости объекта.

Покупка без ипотеки или государственной помощи

Если покупатель не использует ипотеку или государственную помощь:

1. Полная оплата: оплата квартиры за счет собственных средств.
2. Проверка объекта: анализ юридического статуса, технического состояния, рыночной стоимости.
3. Заключение сделки: подписание договора купли-продажи, нотариальное оформление, регистрация прав собственности.

Сделка проходит быстрее, так как не требуется согласование с кредиторами или госорганами.

Сделка с переводом ипотеки

Если покупатель планирует перевести ипотеку на себя:

1. Согласование с банком: получение разрешения на перевод ипотеки от кредитора.
2. Проверка объекта и заемщика: анализ юридического статуса квартиры, технического состояния, кредитной истории заемщика.
3. Перевод ипотеки: оформление всех необходимых документов на покупателя.
4. Заключение сделки: подписание договора купли-продажи, нотариальное оформление, регистрация прав собственности.

Перевод ипотеки может занять больше времени из-за необходимости согласований с кредитором.

Банк не дает разрешение на продажу

В таком случае возможны следующие шаги:

1. Реструктурирование долга для улучшения своей платежной способности.
2. Поиск альтернативных решений через обращение к юридическим консультантам.
3. Переговоры с банком-кредитором для получения разрешения на продажу.

Действуйте осторожно, советуйтесь с профессионалами, чтобы избежать рисков.

Процесс регистрации права собственности

1. Нотариальное оформление: проведение сделки через нотариуса для подтверждения ее законности.
2. Регистрация в Росреестре: подача документов для фиксации права собственности.
3. Получение свидетельства: получение свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

Заранее проверьте возможность регистрации сделки в Росреестре, чтобы избежать задержек.

Что учитывать при покупке залогового имущества?

1. Юридическая проверка объекта.

Убедитесь в отсутствии обременений, судебных споров. Важно проверить:

• аресты и запреты на регистрационные действия;
• судебные споры;
• правомерность предыдущих сделок.

2. Оценка стоимости.

Проведите независимую оценку, чтобы выявить скрытые проблемы:

• оценивание лицензированным оценщиком;
• сравнение цен с аналогичными объектами на рынке;
• учет возможных расходов на ремонт.

3. Финансовые аспекты.

Планируйте бюджет, учитывая все возможные расходы:

• налоги, коммунальные платежи и другие обязательные платежи;
• расходы на юридическое сопровождение;
• средства для участия в торгах или аукционах.

4. Особенности процедуры покупки.

Процедура покупки залогового имущества отличается от обычных сделок:

1. Объекты продаются через торги, аукционы. Ознакомьтесь с правилами участия, внесите задаток.
2. Свяжитесь с банком для уточнения условий, получения разрешения на покупку.
3. Учтите, что регистрация права собственности может занять дополнительное время.

Заключение

Покупка залоговой недвижимости может стать выгодной инвестицией при тщательной подготовке. Учитывайте все риски, проводите детальный анализ объектов. Команда «Кредитор» предоставит вам полную информацию, а также поддержку на каждом этапе сделки.

Источники:

• https://kontur.ru/reestro/blog/44034-pokupka_i_prodazha_zalogovoj_nedvizhimosti
• https://brobank.ru/pokupka-zalogovogo-imushchestva-banka/
• «Фотобанк Лори»